山东青岛百丽广场商业策划建议书课件.ppt

西区L2层租金建议 标准租金 标准租金的110% 标准租金的80% 临海餐饮 按方案一将部分店铺合并出租使用之租金水平划分建议： 临海跨层零售旗舰店 临海餐饮 建议合并出租使用之店铺 西区L3层租金建议 标准租金 按方案一将部分店铺合并出租使用之租金水平划分建议： 临海跨层零售旗舰店 临海餐饮 建议合并出租使用之店铺 一般情况下，购物中心的成功运营前期需要一个时间阶段进行市场培养与认知： 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 培 养 期 成 熟 期 起步期租金水平较市场水平略低； 在项目培养期中，租金收入会随着项目的不断成熟而较快提升；增长幅度会维持在8%-10%左右； 一般情况下，从第三年开始购物中心步入成熟期，租金水平随着时间的推移开始进入成熟期。 考虑到第4年一般零售店铺集中续约等情况，该年份的租金总体水平在项目培养成熟的情况下会有较大幅度提升。之后之租金增长幅度会根据商户续约情况维持于5%-10%之间； 项目的培养期与成熟期 租金收入推估 0% 8% 8% 15% 8% 8% ... ... 年限 租金增长率 / 年 出租率 开业后 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第...年 出租率 70% 80% 90% 95% 95% 95% ... 根据一般经验，购物中心在开业期的出租率不可能保证100%，一般均会通过后期的管理运营工作而逐步提升。 因此，我司建议按照如下方式核算； 租金收入推估 经过初步测算，本项目西区前五年租金收入测算为： 西区租金收入推估 以上租金测算收入已考虑到项目实际的出租率及每年租金提升因素 以上租金测算中营业面积为TCBL匡算业主方提供图纸所得，仅供参考 以上租金测算仅为底租收益，不含未来可能得到的扣点抽成、管理费、推广费等其他收入 （单位：人民币元） 　 租金收益预测 平均租金（营业平方米） 第一年 ￥57,385,524 ￥6.150 第二年 ￥70,830,132 ￥7.590 第三年 ￥86,058,611 ￥9.222 第四年 ￥104,465,592 ￥11.195 第五年 ￥112,822,839 ￥12.090 合计： ￥431,562,698 ￥9.249 本租金测算结果是按照方案一的业态布局及店铺合并出租使用为基础计算得出。 西区营业面积和租金收益按业态划分比例 西区租金收入推估 以上租金测算收入已考虑到项目实际的出租率及每年租金提升因素 以上租金测算中营业面积为TCBL匡算业主方提供图纸所得，仅供参考 以上租金测算仅为底租收益，不含未来可能得到的扣点抽成、管理费、推广费等其他收入 本次提报租金收益与上次提报租金收益对比 西区租金收入推估 首年租金收益 首年平均租金 第五年租金收益 第五年平均租金 2009-04-08提报 43,268,047 4.563 85,067,166 8.971 2009-04-15提报 57,385,524 6.150 112,822,839 12.090 （单位：人民币元） 注：本次提报租金收益推估结果较之上次提报结果有较大提升，主要有如下三点原因： 1.本次租金推估将项目首层及二层具备夹层使用条件的因素考虑在内，因此对首层及二层店铺的租金水平有所提升； 2.本次方案将各层二动线店铺与主动线店铺合并出租，取消项目二动线，店铺面积有所增加且商铺价值有所提升； 3.本次方案中在海边旗舰部分增加了付租能力较高的零售类店铺。 以上租金测算收入已考虑到项目实际的出租率及每年租金提升因素 以上租金测算中营业面积为TCBL匡算业主方提供图纸所得，仅供参考 以上租金测算仅为底租收益，不含未来可能得到的扣点抽成、管理费、推广费等其他收入 项目建筑设计优化建议 5.0 建议西区整体加天幕 1. 加玻璃顶棚 Before 项目西区现有建筑设计为露天购物街区式设计，从商业角度出发，国内消费者的消费 模式随机性较强，低温、雨雪、大风或暴晒天气对消费者购物的积极性影响较大.建议 采取加盖顶棚或者雨棚等相应措施，减少恶劣天气对项目经营的不利影响，提高消费 者在项目内部购物的舒适度。 参考案例: 重庆-北城天街 注：该建议可于竣工验收之后，待商户进场二装时再行实施。 Now 建议西区整体加天幕 参考案例: 杭州-西湖名品街 项目西区现有建筑设计为露天购物街区式设计，从商业角度出发，国内消费者的消费 模式随机性较强，低温、雨雪、大风或暴晒天气对消费者购物的积极性影响较大.建议 采取加盖顶棚或者雨棚等相应措施，减少恶劣天气对项目经营的不利影响，提高消费 者在项目内部购物的舒适度。 2. 加玻璃雨棚 注：该建议可于竣工验收之后，待商户进场