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莎车商贸城营销企划 推 案 乌鲁木齐市中地行营销策划广告有限公司 二ＯＯ五年五月 第一部分 项目调研、分析 一、城市概况： 莎车县是有2000多年历史的文化名城，莎车早在西周时已是西域城邦之国，素有“十二木卡姆之乡”之称誉，具备悠久深远的历史、文化背景。 位于新疆维吾尔自治区西边陲，昆仑山西山麓，塔克拉玛干沙漠西南缘。东望塔克拉玛干大沙漠，南连泽普、叶城二县，西倚昆仑山脉，北与岳普湖、麦盖提、英吉沙三县相邻。县城距喀什市189公里，距和田市327公里，距乌鲁木齐市1644公里。城乡道路四通八达，国道315线，省道巴莎公路贯穿全境，交通通信便利。是新疆维吾尔自治区棉花、粮食、牲畜及巴旦杏的生产基地之一。 莎车县总面积8195.69平方公里，平均海拔为1231.2米。全县人口64.6万，其中98%以上为维吾尔族。 2003全县的国内生产总值达11.08亿元，同比增长8.7%，全社会固定资产投资2.99亿元，同比增长9.3%，社会消费品零售总额1.76亿元，同比增长9%，地方财政收入完成5516万元，同比增长14%，农民人均纯收入1357元。 二、莎车县商业形态描述： 随着城市经济的发展，及近年来莎车县商业物业的大面积开发，商场、步行街、品牌专卖店、超市等现代商业形态已经进入市民消费领域。但受商业消费市场增长度、市民消费意识所限，导致莎车县部分商业物业出现滞销、空置、经营户的盈利下降等现象。 因此，以现代城市商业物业的评定标准看，莎车县当下的商业形态仍较为原始，正处于由传统商业向现代商业转型阶段。 商品层次：以中低档商品日常消费品为主，主要集中于日用百货、小商品和农副产品等。中高档、品牌商品消费力较弱。 商业形态：以集贸市场为主，辅以商场、专卖店等现代商业模式（如：开源商厦、莎车第一街等），此部分在整体中其所占比例较小，加之受当地消费水平、意识所限，经营状况大都不甚理想。 商业区域：◢ 中高档商品消费区：新城路、团结路南段的商业区域，集中了莎车县主要的商场和品牌店，如：开源商厦、莎车步行街等。 ◢ 中低档商品消费区：老城路、艾斯提皮尔路方向为主的商业区域，以集贸市场、批发市场等原始商业形态为主，如：民贸市场、大十字市场等。 莎车县商业物业开发现状及趋势： 1、据初步统计，莎车县2003-2004年度开发量在10000平米以上的商业项目共2个。分别为：开源商城，开发面积1.5万平米；莎车步行街，开发面积2.3万平米。就总人口达67万的莎车县而言，商业物业供给量小于消费需求量。但此类商业物业的经营状况均不甚理想，我方认为原因在于经营定位与消费水平矛盾，造成“水土不服”的现象。 2、从商业发展趋势判断，莎车县商业区域将逐渐向齐乃巴格路方向汇集，依托原有成熟商业环境，该区域将仍以中高档消费为主。按莎车现有的消费水平统计，此类商业物业将出现过剩现象。 3、老城路、齐乃巴格路、艾斯提皮尔路、新城路交汇处已形成商场、专业市场、集贸市场等多种业态共存的商业区域。该片区的商业物业规模、竞争力较强，已成为莎车县的核心商圈。但相对集中的开发量（如：五一电影院改造工程及开源房产开发的新盛酒店），也给本项目的销售带来一定威胁与压力。 四、消费市场描述： 1、少数民族占绝对比例（91.2%），但汉族人口在城区增长迅速。 2、中低档商品仍是市场消费的主体。 3、日用品等生活必需品是消费的主流商品 4、县城居民收入水平逐步提高，随外来人口增加，中高档消费品总量将随之增长。 5、少数民族消费群体大，消费层次低。 汉族消费群体小，消费层次较高，接受先进消费理念较快。 五、经营户状况： 据调查，莎车县经营户均在“看好莎车县经济发展前景”的同时，又因“个别项目经营状况不佳”，使其“投资信心不足”，大都持“观望”状态。伴随着莎车县商业楼盘的大量供给，这种矛盾势必更加突出，现经营户的利润也有可能出现“降低”的现象。 造成这种现象的主要原因是：第一、商业物业的发展速度远远超出了消费增长的速度；第二、宏观经济和城市经济的发展对消费的促进不能同步，进而造成“迟滞效应”。 因此：商户对经营商业、投资物业获利的信任度降低，持币观望者增多。 六、当地居民关于商业物业的喜好描述： 1、随着城市的开发，您认为莎车县未来的商业中心在哪里？ A、莎车第一步行街附近 19% B、莎车商贸城附近 68% C、开源商厦附近 13% 2、现在，您为何购买新莎车商贸城？ A、自营 78% B、投资 5% C、先自营以后租给别人获利 17% 3、如果购买新莎车商贸城，您会买哪一层？