世联经典例子解读-温泉型旅游地产模式总结.ppt

温泉类主题地产发展模式总结 主题地产项目必须关注的问题 Issue 在主题地产开发过程中，我们的客户常常会面临如下问题 主题地产盈利模式的指标体系 世联对主题地产的理解和观点Opinion 对于大规模主题地产开发项目，我们认为必须把握以下四个层面的问题 对于大规模主题地产项目，世联认为重点关注以下五方面问题 对于主题式区域开发项目，世联认为重点关注以下五方面问题 根据世联以往类似项目的顾问经验，我们对主题式区域开发的认识有如下观点 根据世联以往类似项目的顾问经验，我们对主题式区域开发的认识有如下观点 世联对温泉开发项目的理解 世联对世界一流温泉度假区成功案例进行了深入的研究分析，总结出5种核心驱动力模式及其代表案例 国外： Blue Lagoon 捷克卡罗维瓦里 Downata Dunton 德国巴登巴登 日本汤布院 英国巴斯 ………… 国际上温泉的发展一般经历四个阶段 一流温泉度假区成功开发的5大致胜要素 世界一流温泉度假区特征 温泉旅游地产项目的盈利模式：以住宅销售及温泉的长期经营获得利润 世联可以提供的服务 主题地产发展顾问业务 漳州云霄温泉项目 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向 项目约束条件 世联对约束条件的理解： 综合一期二期用地，整体考虑土地价值挖掘及综合利用 从市场角度及地块价值角度提出方案调整意见 一期温泉主题园先行建设，但必须考虑跟整体经营性物业的关系 温泉设计及配套（酒店）必须考虑市场永续的竞争力，以保证后期永续经营的成功 报告结构思路 地块解析小结——项目现状资源状况具备开发优质温泉旅游度假区的基本素质和条件 在项目研究中，世联项目组就本项目开发所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究 项目属性界定：闽南经济圈边缘、拥有稀缺海水温泉资源、陌生区旅游度假项目开发 对整体开发战略不清晰，是我们面临所有困惑的根源 在12月14日的首次沟通会上，诚毅地产提出了4个方面的困惑。 我们认为，这4个困惑实际上都属于整体开发的战略问题。 问题的根本性解决，必须依靠项目自身的资源属性和市场环境，制定一以贯之的整体开发战略。 在 “一流温泉旅游度假地特征分析”中，我们着重参考了以下标杆性案例 国内： 珠海御温泉 珠海海泉湾 惠州汤泉 九华山庄 ………… 国际一流温泉度假区成功开发的5大成功要素 稳步的配套投入策略：在市场培育期仅投入公众温泉主题园及少量酒店配套，控制投入规模 项目现金流分析 庐山西海项目 以客户的目标为导向 项目背景——约束条件 思维导图 项目背景——基本概况 占地面积392亩，26.11万平米，建筑面积12.98万平米，容积率0.49，建筑密度10.5%，绿地率65%。 温泉区占地4.29万平米，酒店区占地1.57万平米，总建面2.61万。 别墅公寓区：分A、B、C、D、E区，建筑面积9.73万平米。 景区：3个人工湖，总面积2万平米 本报告要解决的主要问题（问题界定） 旅游地产价值体系 项目价值体系 经营性物业总结 销售型物业结论 2006年营销节奏控制 活动策略——封顶或开业仪式 活动策略——温泉鉴定 活动策略——联合公关 活动策略——推介会 活动策略——房展会 西安临潼区域发展项目 本项目肩负着政府和企业的两重期望 开展研究的出发点 但我们必须通过周密、系统的框架性思路来辨别我们所面对的机会和资源，以保证项目的开发走在正确的方向上。 客户的思考 项目属性界定——主题地产 发展战略研究思路 市场化转型的可能性分析—国际惯例 这里将是一个的现代、时尚的温泉休闲城。 功能布局——总平面 青岛假日温泉项目 项目开发目标与约束条件 项目资源评价 项目界定 在过去的一个半月里，世联专案组进行了如下调研与研究工作 产品开发顺序建议： 不同档次产品组合的项目安排产品开发顺序的原则 本项目产品开发顺序建议 结合项目特征，进行地块资源分块分析和适合发展产品方向初步研判是确定开发次序的基础 工作内容 收集的数据 进行的访谈 进行的分析 项目周边及地块勘察 青岛宏观经济情况 青岛城市发展现状 青岛城市总体规划 青岛房地产市场状况 即墨温泉镇发展计划 项目和地区的背景分析 目标市场与客户的集中分析 规划设计建议 目标消费者深度访谈 地产专业人士访谈 销售人员访谈 相关人员的访谈 青岛规划局、统计局、旅游局、国土资源局以及发展改革委员会、即墨规划局 青岛中高端房地产在售（预售）项目 青岛典型低密度项目 宏观经济背景分析 城市规划影响探讨 城市经济构成分析 房地产市场特点分析 中高端购房人置业特点分析 区域竞争态势分析 高端消费者价值取向和置业倾向的分析 项目竞争策略确定 产品定位研究 开发节奏与时序研究 地形地貌状况 地块资源