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浅析港口物流园用地规模的预测方法 　　摘 要：港口物流园用地规模因受港口吞吐能力、对外贸易、产业发展以及政策等众多因素影响，由此，如何合理确定港口物流园用地规模，已成为规划师们在做港口物流园规划时尤为关注的重点问题。本文介绍了港口物流园用地建设现状，阐述了对港口物流园用地规模预测的思考，分析并提出了港口物流园用地规模的预测方法。 　　关键词：港口、物流园、用地规模、预测方法 　　中图分类号：U652.1+2 文献标识码：A 文章编号： 　　港口作为货物集结点、信息中心和国际贸易的服务基地，在现代物流发展中发挥着越来越重要的作用。港口作用的提升将进一步促进港口物流的发展，同时，产业发展也将加剧物流用地供给的不平衡，为此，需通过有效的预测方法合理确定物流用地的需求规模，以有效指导港口物流园用地的规划布局与建设。然而，现有的一些对于物流用地规模的预测方法均较为公式化、且具有一定的局限性，亟需在充分考虑到一些物流园区特色的基础上，制定出具有弹性空间且合理的确定物流园用地规模的预测方法。因此，对于港口物流园用地规模的预测方法的研究与分析，具有重要的意义。 　　一、港口物流园用地建设现状 　　近年来，港口物流园用地需求的增长十分迅速，表现在两个方面，首先，港口物流快速发展带来了后方配套物流园用地的激增；其次，从产业发展趋势看，必然要求有相对专业、高时效性的配送物流服务。在这一背景下，政府急需对港口物流园用地进行统筹规划与安排，来指导城市物流产业的发展。目前,在港口物流园建设与规划过程中，由于不能合理的确定物流园用地规模,从而使港口物流用地出现无序蔓延、用地不足等问题，从而造成国土资源的浪费等诸多不良影响。通过对港口物流园建设现状的梳理，笔者认为港口物流园建设现状主要呈现以下几方面的特点： 　　 （1）按照国际物流、区域物流以及市域陪送物流的分类体系，很难做到建立用地预测规模与用地功能之间一一对应的关系。在物流园用地总规模确定之后，具体落实时，具有很大的弹性，政府决策部门难以具体操作，使同一类型物流园区规模相差悬殊（如表1所示），可能导致物流用地控制规模不合理。 　　表1国内港口物流园区用地规模 　　 　　 　　 （2）目前国内港口物流业务主要以集装箱堆放（空箱为主）、拆拼箱、散货仓储以及货物运输为主，这部分业务对物流用地需求可以通过横向比较分析得出规律。但国际高端物流业务尚在摸索发展阶段，受政策影响显著，目前没有令人满意的量化方法确定这部分物流用地需求规模。 　　二、对港口物流园用地规模预测的思考 　　基于对港口物流园用地建设现状的梳理和总结，本文将物流用地需求分为两部分，第一部分为传统物流需求，也就是现有需求这部分，如港区后方仓储用地、停车用地、集装箱堆放用地等，该部分可根据未来港口货运量的发展通过趋势外推的方法进行预测；第二部分为增量物流需求，又分为本地生产、生活服务的市域配送物流和面向国际的高端物流（国际中转、国际分拨与配送、国际采购、国际贸易），这两类物流将根据各自特点分别独立预测。 　　（1） 对于港口运输所产生的传统后方物流需求，通过趋势外延等方法可以得到较为精确的预测结果，这部分需求可以和用地完全对应起来。该需求与港口吞吐量成正比关系，其表现形式为区域中转物流、仓储、空箱堆放、拆拼箱等。 　　（2）随着区域产业的升级换代，未来对物流的需求也将大幅增长，这部分物流需求一般为增量需求，可以通过单位GDP产生的货运量、第三方物流比重以及物流强度分析，最终确定用地规模。 　　（3）国际物流中转、分拨配送及国际采购、国际转口贸易等现代高端物流需求也是增量需求，该部分需求很难通过合适的量化模型来预测，它取决于政府吸引外资物流企业的力度、港口建设与区域竞争力情况以及企业的能力等多方因素。因此，这部分需求将根据物流运作特点，需用长远的眼光，在比较分析的基础上，通过规划控制的方法预留成片用地，以满足未来可能产生的需求。 　　三、港口物流园用地规模的预测方法 　　本文结合某港口物流园区规划实践经验，对港口物流园区规划用地规模的预测方法进行探讨。 　　3.1货运吞吐总量的确定 　　（1）建立建筑面积测算模型 　　在货运吞吐量预测数据的基础上，以年有效工作天数为360 天，建立物流园区的建规模的估算公式如式 ( 1) 所示: 　　Q1T 　　Si=× ×（式1） 　　q a360 　　公式：Si为建筑面积；Q为各产业全年货运吞吐量；T为物料平均储存期 ( 天)；Q为有效面积的平均货重 (t/m2)；i: 计划引入产业。 　　(2)建筑面积与用地面积之间的转换 　　建筑面积是指房屋建筑各层外围水平投影面积用地面积是直接为生产和生活使用的净面积 根据园区建筑面积，按照各产业对容积率的不同要求，选定