株洲电厂活动中心大楼建筑设计方案可行性报告.docVIP

株洲电厂活动中心大楼建筑设计方案可行性报告.doc

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株洲电厂活动中心大楼建筑设计方案可行性报告

株洲电厂活动中心大楼 建筑设计方案可行性研究报告 株洲市荣华房地产投资策划有限公司 二00五年四月十三日 前言 一、市场分析 二、项目开发条件分析 三、项目开发SWOT分析 四、项目市场定位分析 五、设计方案一、二对比分析 六、综合建议 结语 附件一、建筑设计方案一 附件二、建筑设计方案二 前言 我们身处在一个藏龙卧虎、群雄割据竞争日益激烈的市场、我们面对着日益成熟的消费群体,一个项目的开发运作成功与否绝不会取决于偶然和侥幸,我们无法想当然的闭门造车,也决没有空间去犯致命的错误,为了构筑未来的辉煌与成功,我们惟有始终如一的遵循一个原则和真理,那就是:尊重专业分析、追寻市场规律、把握供求关系、实事求是、大胆创新。 房地产开发是以赢利为其最终目的,只有能够帮助发展商赢利的可行性研究和市场分析,才能称之为权威的、负责任的、成功的开发可行性分析。同时,也应充分关注到其开发所带来的社会效应,更体现出发展商在开发过程中所反映出的社会形象价值。 据此我们用专业的态度、敬业的精神、深入浅出地对株洲和地块本身、周边作一次全面理性的科学研究与可行性分析,力求使我们的结论能够作为未来项目开发的理论依据和操作指引。 一 市场分析 (一)株洲房地产市场整体分析 1、房地产整体市场环境良好 在“稳定发展第一产业、重点发展第二产业、加快发展第三产业” 的产业政策背景下,房地产业被确定为支柱性产业。 (1)从1998年至2002年株洲市房地产开发投资分别增长40.87%、18.78%、31.52%、29.87%和21.83?%;2003年在原有较高水平的基础上又再次提速,增速达到94%,房地产市场出现了前所未有的供需两旺的喜人景象,显示了株洲市房地产业强劲的发展势头;2004年开发投资增幅比上年有所减缓,2005年株洲市房地产仍有较强的后劲,但受政策影响,预计增幅将进一步减小。 2、随着株洲房地产开发的不断发展,四区亮点纷呈,天元区住宅项目开发已成熟,石峰区和荷塘区日趋火爆,芦淞区旧城改造再掀投资高潮。 3、湘银、华晨、联谊等本土成熟开发商品牌效应呈强劲之势,外海集团等外来开发企业携巨资强势登陆,海派风格融入株洲新城,加剧本地市场竞争。 4、2004年上半年,株洲房地产开发投资达13.24亿元,同比增长40.3%。住宅投资占37.6%,商业用房投资占29.4%,写字楼投资占2%,其他用房投资占31%。总体上多层与小高层住宅市场供应量基本相当。住宅市场在供求总量大体平衡的情况下,中档住宅供不应求的矛盾突出,而高档、高层住宅消费并没有达到众开发商的预期。 5、销售和空置面积一降一升:一是销售下降。截止2004年5月底,株洲市商品房销售面积18.8万平方米,下降29%,喜的是预售面积成倍增长,初略估算预售面积56.5万平方米,同比增长1.9倍;二是空置上升。全市商品房空置面积9.3万平方米,增长1倍。从空置时间上看,一年内占73%;在一年至三年内的占26%;三年以上仅占1.3%。空置类型以住宅居多,占67%。 6、从价格走势来看,株洲房价从03年下半年到04年上半年出现了整体大幅上扬的趋势,平均涨幅超过了200元/㎡,且多层涨幅超过小高层的涨幅;04年下半年房价进入价格消化期;预计由于存量土地的消化完毕、产品升级、技术创新和材料价格居高不下以及开发商对整体市场较高预期等因素,05年上半年将出现新一轮的价格大幅上扬过程。 2、房地产政策环境趋紧 土地供应方面:土地限量供应,一律实行招标、拍卖、挂牌出让。 金融方面:银行对开发商项目贷款银根紧缩;开发项目资本金比率由20%提高35%;房屋结构封顶后才许预售;购房按揭贷款限制,使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入的50%,限制对购买第二套房的贷款,对购买第四套房以上的投资性购房不予贷款等;提高存贷款利率在一定程度上对消费市场的消费热情造成负面影响。 小结 每个行业都有自己的生命周期,而株洲房地产市场正处于一个快速成长期,市场发展整体向好,我们应对市场有足够的信心,把握百年不遇的发展机会。但受行业政策影响,对由此将引发的行业洗牌、产品更新升级等深层次的结构性矛盾调整,我们应该保持足够清醒的认识。 市场需求方面,中档物业供不应求,多层物业仍是市民消费首选;销售价格在进入今年4、5月份销售旺期后将逐步出现上扬趋势。 (二)地块所处行政区域现状分析 1、区域概况 石峰区面积161平方公里,下辖四乡三区,常住人口25万,其中城区清水塘、响石岭、田心三个街道社区人口19.58万,企业从业人员6.2万人,是株洲市四个城区中地域面积和经济总量最大、人口最多的区。主要以中低收入产业工人居多;该区是全国重要的重工业基地,拥有3家全国工

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