土地登记论文谈土地登记制度的改革与发展.doc

土地登记论文：谈土地登记制度的改革与发展 《物权法》实施后，不动产登记制度发生了重大变革，《物权法》规定：国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。然而，当前法律、行政法规都没有制订相关的不动产登记法。为贯彻和落实《物权法》，国土资源部、建设部相继出台了《土地登记办法》、《房屋登记办法》。《土地登记办法》实施两年来，出现了不少问题，本文就这些问题对土地登记制度的改革与发展作粗浅的思考。 一、《土地登记办法》存在的问题 1、行政权介入过多。对不动产登记而言，其实就是对因物的归属和利用而产生的法律关系的确认，经公示后使其发生法律效力。但不管从历史还是现在、从理论还是实践来看，都将土地登记作为土地行政管理的重要手段，并赋予其很多的行政管理职能，土地登记行为也因此具有很多的行政权力。如房开公司通过拍卖取得100亩国有土地，签订出让合同缴纳出让金后，如果房开公司少建1亩土地申请土地登记时，经地籍调查和权属审核登记程序后，土地登记的面积就变成99亩，少建的那1亩土地权利就会被土地登记行为给剥夺，这时土地登记所拥有的行政权力发挥了巨大作用，可以直接剥夺申请人的合法权益。行政权力的过多介入，使得土地登记行为变的越来越复杂，现在的土地登记行为已远远超出《物权法》规定的职能，这也是当前土地登记的最大问题。 2、土地总登记的划分问题。《物权法》实施后，不动产登记制度发生了重大变化，然而《土地登记办法》并没有根据物权法的立法精神作相应的调整，特别是在土地登记的种类划分上，仍然依据《土地登记规则》“老一套”的理论，将土地总登记划入土地登记的种类中，这与现行的法律制度存在矛盾。《土地登记办法》规定：本办法所称土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。从法律定义上看，土地总登记不能作为登记种类划分。首先，土地总登记是登记机关（政府）要求进行的，而不是权利人；其次，土地总登记的目的是登记机关对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记调查，从而实现对特定区域内土地的管理；再次，土地登记是依申请进行的，土地总登记是登记机关通过发布公告，要求土地权利人申请登记，如果土地权利人在规定的时间内不申请土地登记，土地总登记就不能实现，除非登记机关强行登记；还有，如果土地已经登记的，登记机关是否可以要求其再次申请登记？强制登记和重复申请登记与《物权法》的相关规定明显不符。所以，从土地总登记的目的和实现的途径上看，应当将土地总登记归类为土地调查或地籍调查。 3登记机关的授权问题。《土地登记办法》总则第三条第二款规定：申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。由此可以看出，除土地抵押权、地役权由国土资源行政主管部门登记外，其它的土地登记行为都应当报县级以上人民政府登记造册。但是，《土地登记办法》又在第六章注销登记中第五十四条规定：当事人未按照本办法第五十一条、第五十二条和第五十三条的规定申请注销登记的，国土资源行政主管部门应当责令当事人限期办理；逾期不办理的，进行注销公告，公告期满后可直接办理注销登记。注销登记又变成由国土资源行政主管部门行使，总则和分则“自相矛盾”。 4章节划分凌乱。《土地登记办法》根据土地登记的种类不同划分不同章节，从第三章土地总登记开始、第四章初始登记、第五章变更登记、第六章注销登记、到第七章其他登记的划分未尝不可，但是在第四章初始登记中又将抵押登记和地役权登记列入其中就认人百思不解，难道抵押登记和地役权登记属于初始登记？举一个简单的例子，当我们对着《土地登记办法》的目录查找抵押登记时，很自然的会在其它登记的章节中查找，根本想不到要在第四章初始登记中查找。其实，抵押登记、地役权、更正登记、异议登记、预告登记和查封登记均等六种登记行为，均是基于初始登记后的不同登记种类，一般情况下，立法应当遵循立法内容的一定规律，将其单独分“章”或“节”进行，而不是随意摆放。因此，要么将上述六种登记行为各设一章，或是将其归类为其它登记章中设立六节，这样才合理。还有，第八章土地权利保护的设立显得多余，其内容法律已有规定，如确实要表述，在总则中较为合适。相比之下，《房屋登记办法》的章节设置更加清晰、合理。 5可操作性不强。从立法的层级上看，规章是对法律的细化，一般偏重具体，突出可操作性。如果用一部《土地登记办法》来办理具体的土地登记行为，就会发现不够用，可能还要看《土地登记规则》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》以及地方规章等才能办理。《土地登记办法》过于“原则”，特别在办理的程序和条件设置上。如