经典房地产全程策划理论体系 高管ziv9bata.doc

经典房地产全程策划理论体系 房地产全程策划理论体系 0. 项目概况 1. 项目市场策划 1.1 项目周边环境分析 ⑴ 项目土地性质调查 ★ 地理位置 ★ 地质地貌状况 ★ 土地面积及其红线图 ★ 七通一平现状 ⑵ 项目用地周边环境调查 ★ 地块周边的建筑物 ★ 绿化景观 ★ 自然景观 ★ 历史人文景观 ★ 环境污染状况 ⑶ 地块交通条件调查 ★ 地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ★ 项目对外水、陆、空交通状况 ★ 地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 ⑷ 周边市政配套设施调查 ★ 购物场所 ★ 文化教育 ★ 医疗卫生 ★ 金融服务 ★ 娱乐、餐饮、运动 ★ 生活服务 ★ 游乐休憩设施 ★ 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ★ 历史人文区位影响 1.2 区域市场现状及其趋势判断 ⑴ 宏观经济运作状况： ① 国内生产总值 ★ 第一产业数量 ★ 第二产业数量 ★ 第三产业数量 ★ 房地产所占比例及数量 ② 中国房地产开发业景气指数 ③ 国家宏观金融政策 ★ 货币政策 ★ 利率 ★ 房地产按揭政策 ④ 固定资产投资总额 ★ 全国及项目所在地 ★ 其中房地产开发比重 ⑤ 社会消费品零售总额 ⑥ 商品零售价格指数 ★ 居民消费价格指数 ★ 商品住宅价格指数 ⑦ 中国城市房地产协作网络信息资源利用 ⑵ 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 ★ 项目所在地的居民住宅形态及比重 ★ 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 ★ 政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 ★ 短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 ⑶ 项目所在地房地产市场总体供求现状 ⑷ 项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 ⑸ 项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 ⑹ 商品住宅客户构成及购买实态分析 ★ 各种档次商品住宅客户分析 ★ 商品住宅客户购买行为分析 1.3 土地ＳＷＯＴ分析 ⑴ 项目地块的优势 ⑵ 项目地块的劣势 ⑶ 项目地块的机会点 ⑷ 项目地块的威胁及困难点 1.4 项目价值分析 ⑴ 商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 ① 商品住宅价值分析法——类比可实现价值分析法 1）选择可类比项目 2）确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重 3）分析可类比项目价值实现的各要素之特征 4）对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 5）根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 ② 类比可实现价值决定因素 1）类比土地价值：地段资源差异 ★ 市政交通及直入交通的便利性的差异 ★ 项目周边环境的差异，包括 ——周边自然和绿化景观的差异 ——教育、人文景观的差异 ——各种污染程度的差异 ——周边社区素质的差异 ★ 周边市政配套便利性的差异 2）项目可提升价值判断 ★ 建筑风格和立面的设计、材质 ★ 单体户型设计 ★ 建筑空间布局和环艺设计 ★ 小区配套和物业管理 ★ 形象包装和营销策划 ★ 发展商品牌和实力 3）价值实现的经济因素 ★ 经济因素 ★ 政策因素 ⑵ 类比竞争楼盘调研 ★ 类比竞争楼盘基本资料 ★ 项目户型结构详析 ★ 项目规划设计及销售资料 ★ 综合评判 ⑶ 项目可实现价值分析 ① 类比楼盘分析与评价 ② 项目价值类比分析 1）价值提升和实现要素对比分析 2）项目类比价值计算 1.5 项目市场定位 ⑴ 市场定位 1）区域定位 2）主力客户群定位 ⑵ 功能定位 ⑶ 建筑风格定位 1.6 开发节奏建议 ⑴ 影响项目开发节奏的基本因素 ★ 政策法规因素 ★ 地块状况因素 ★ 发展商操作水平因素 ★ 资金投放量及资金回收要求 ★ 销售策略、销售政策及价格控制因素 ★ 市场供求因素 ★ 上市时间要求 ⑵ 项目开发节奏及结果预测 ★ 项目开发步骤 ★ 结论 2. 项目规划设计策划 2.1 总体规划 ⑴ 项目地块概述 ★ 项目所属区域现状 ★ 项目临界四周状况 ★ 项目地貌状况 ⑵ 项目地块情况分析 ★ 发展商的初步规划及设想 ★ 影响项目总体规划的不可变的经济技术因素 ★ 土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避 ★ 项目市场定位下的主要经济指标参数 ⑶ 建筑空间布局 ★ 项目总体平面规划及其说明 ★ 项目功能分区示意及说明 ⑷ 道路系统布局 ① 地块周边交通环境示意 ★ 地块周边基本路网 ★ 项目所属区域道路建设及未来发展状况 ② 项目道路设置及其说明 ★ 项目主要出入口设置 ★ 项目主要干道设置 ★ 项