酒店公寓调研报告书.docVIP

PAGE PAGE 1 关于银滩旅游度假区 酒店式公寓发展情况的调研报告 乳山市旅游局 （2012年4月30日） 为推动银滩旅游度假区旅游地产的健康发展，近日，市旅游局组织人员对银滩的酒店式公寓和公寓式酒店开发建设情况进行了专题调研，有关调研情况汇报如下： 一、对发展酒店式公寓的认识 近年来，“酒店式公寓”这种新兴房地产商品在房地产市场上日益盛行。对于开发商来说，酒店式公寓因其使用功能灵活、市场适应性强，减少了市场风险，增加了投资收益；对于投资者而言，酒店式公寓因其户型较小，总价较低，投资回报率通常高于普通住宅，因此受到了人们的青睐。 酒店式公寓，一般是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统，由开发商将酒店的每套客房分割成独立的产权出售给投资者，并聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，由其统一经营和管理，区别于纯酒店的公寓。酒店式公寓是一种特殊的既提供酒店专业服务又拥有私人公寓或共管公寓的私密性和生活风格的商业综合体，大多会被用作投资用途。 我国房地产市场上的酒店式公寓，于20世纪90年代末期在珠三角和海南登陆，经过几年的发展，在北京、上海、广州等大城市和海南等度假旅游发达地区，酒店式公寓正在成为集商务会客、休闲度假、居家自住、商业投资等多种功能于一体、越来越受公众欢迎的新型房地产商品。 由于酒店式公寓在我国发展时间较短，国家目前对酒店式公寓尚无权威的解释，也没有相关的管理规定，特别是在管理的问题上，存在严重的法律缺位。因此，尽管经过10年的发展，酒店式公寓仍处于自发状态，一时间，各地开发商和经营管理商基于不同的认识，相关产品被冠以“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“产权式酒店”、“分时度假住宅”等名称。在国内，最早对“酒店式公寓”概念做出界定的是上海市，2003 年12月上海市人民政府发布实施了《上海市城市规划管理技术规定》，该《规定》解释：“公寓式酒店”指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理；“酒店式公寓”指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。在上海《规定》出台后，海南、广州等其他省市基本也都按照类似规定对二者进行区分。 作为居住类建筑并提供酒店式服务的酒店式公寓与作为一般住宅的公寓和作为旅馆建筑的酒店相比较，具有明显区别于二者的特点。主要表现在：（1）提供酒店式服务和管理。所谓酒店式公寓，顾名思义，就是一种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、叫醒服务、订书报、杂志、代订车船飞机票、钟点工等一系列服务。酒店式公寓的物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。同时在价格、私密性、随意性等方面又是酒店不可比拟的。（2）商居两宜，兼具居住和办公两种功能。酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住与办公空间混在一起，面积较大的酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供一些办公设施和通讯条件。 目前，从上海、北京等酒店式公寓发展较为成功的城市看，酒店式公寓的消费群体主要集中在以下4类人群：（1）年轻人。许多年轻人都乐于享受酒店式公寓的便捷生活，主要有城市白领、家居办公一族。这类人群一般收入较高，愿意追求便利、时尚、有质量的生活。而酒店式公寓面积一般较小，总价相对不高，对购买力相对低一些的年轻人来说，买来自住负担也不会太重，购买酒店式公寓既不用费心装修，又不必担心将来不好出手。（2）小型办公族。对于许多由几个人组成，对网络、通讯、交通等依赖较高，经常通宵达旦工作、有叫餐需求，工作、生活二合一的小型组织，如策划创意、设计、代理等组织来说，由于办公人数少，需求的办公面积不大，而酒店式公寓即可办公，又可居住，家电设备一应俱全，有的还备有厨房，工作、生活两不误。对于工作、生活集中在一起的小型办公族来说，是最合适不过的场所。（3）长期驻外商务人士。这一类人群主要有商业项目人士、外派常驻人士。由于工作原因，这些人长期停留在某些城市，他们大多数是高学历、高素质人士，甚至是国际人士，对居住文化、办公环境有独特的理解和需求，有的甚至是“拖家带口”。而酒店毕竟是服务性营业场所，长期居住，经济上不合算，也缺少“家”的感觉。一般的住宅又不能满足其商务性需求。酒店式公寓的出现正好填补了这项市场空白，所以这类人群是酒店式公寓的一大目标客户群。（4）商务、旅游等短期租赁人士。这一类人群主要有出差、旅游、会议或其他短期租赁的人士。他们停留的时间较短，一般要求较高的居住舒适度及服务性高、交通便利，具有商务配套设施和服务等。酒店虽有较好的服务，但始终不如家里随意、舒适。