小区地下车库归属问题_法律分析.docVIP

小区地下车库归属问题的法律分析 三河上京房地产开发有限公司 行政部 夏军伟 小区地下车库权属问题是近几年来业主与开发商之间激烈争论的焦点，由地下车库归属引发的纠纷和诉讼频频发生。2007年出台的《物权法》对地下车库的权属没有作出明确规定，随后出台的《房屋登记办法》（2008年7月1日起施行）也只是对地上房屋权属登记做了规定，没有涉及地下空间的权属登记。尽管一些省市如上海、深圳、杭州、辽宁等城市为地下空间的开发利用制定了地方性法规，明确了小区地下车库归属；但对于没有地方性法规及规章指导的地区，相关行政部门在无法可依的情形下，采取的做法基本是对小区地下车库不确权。因此，有必要对小区地下车库的归属问题进一步梳理，为开发商降低运营中的法律风险提供一些参考。 一、小区地下车库归属，业主与开发商各执己见 （一）业主共有说 主张小区地下车库为业主共有观点的法律学者和律师认为，地下车库是小区的公共配套服务设施，依据《物权法》第七十条及第七十三条的有关规定，应为业主共有，理由归纳如下： （1）根据项目报规划时的规范设计要求，车库应当是为解决业主停车而使用的，是为业主生活服务的，应属于小区配套服务设施。 （2）根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，小区的土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上下建筑物的所有权和支配权。 （3）依据地下空间的成本分摊原则。国家物价局、财政部、建设银行联合发布的《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定，商品住宅价格由下列项目构成：成本、利润、税金、地段差价四大部分。公共配套设施是商品房成本的构成部分，建设费用已经计入商品房成本，开发商再行销售的行为有违诚实信用原则。 （4）产权证问题。在没有相关法律、法规及政策指导的城市，行政主管部门对地下空间权属作出不确权处理，使得地下空间及其构筑物不能取得产权证，因此不能独立出售。 （二）开发商所有说 拥护小区地下车库归开发商所有观点的学者和律师认为，地下车库的所有权是由于开发商的投资行为而产生的，其权属归于开发商，主要依据的是1997年12月1日起施行的建设部《城市地下空间开发利用管理规定》（2001年12月7日修正）第二十五条、第二十九条的规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。理由归纳如下： （1）根据建设部《城市地下空间开发利用管理规定》（2001年12月7日修正）第二十五条、第二十九条的规定，开发商是“投资者”，开发商通过对地下空间的开发行为取得地下车库的所有权，当然有权利进行销售。 （2）开发商取得地下车库所有权符合物权所有权取得的法理原则。开发商开发地下空间，是在政府职能部门批准许可下对城市地下空间的综合开发和利用。这种地下空间开发权不同于开发商在传统意义上获得的土地使用权，它不是在地表现存空间内修建建筑物，而是通过开挖土方，创造一个新的空间（地下构筑物），这种空间是可以独立于地上建筑物而存在的，符合所有权取得方式中的原始取得特征。 （3）从现在的产权证办理情况看，由于立法滞后，只有对地上房屋权属登记规定，没有对地下空间权属登记的规定，全国大部分地区不能办理地下空间的产权证。但是根据物权法理论：物权的变动其实完全是权利人自己的事情，无需公示；基于法律行为的物权变动应当采取公示要件主义，房产证和登记主要针对的是房产权转移中的公示公信问题，因此，不能将基于事实行为的初始所有权取得等同于基于法律行为的所有权转移，不能因为无法办理产权证而否认开发商对地下空间的权利。 二、地下空间权属城市立法，缓解小区地下车库归属矛盾 2006年9月，上海率先出台了《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》，尝试着给地下空间办理产权证。全国其他一些城市也紧随其后陆续出台了地方性法规或规章，如无锡市（2007年7月《无锡市城市地下空间建设用地管理暂行办法》）、深圳市（2008年8月《深圳市地下空间开发利用暂行办法》）、杭州市（2009年6月《杭州市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》）、韶关（2009年6月《韶关地下空间开发利用管理办法》）、广州市（2010年《广州市地下空间开发利用管理办法》）、彭州市（2010年4月《彭州市城市地下空间开发利用管理办法(试行)》）、福州市（2010年8月《福州市城市地下空间开发利用管理若干规定》）、郑州市（2010年12月《郑州市城市地下空间开发利用管理暂行办法》）、南昌（2011年3月《南昌市地下空间开发利用管理若干意见(试行)》）等，这些规定（或意见、或管理办法），对取得地下空间使用权及地下构筑物产权登记做了明确规定，并对规定或办法实施前经批准建造的地下建（构）筑物，如何申请权属登记