商业地产运营模式研究报告kjpalzdg.doc

【收藏版】商业地产运营模式研究报告 (1) 本文由qiuyuguang贡献 商业地产运营模式 研究 2011年02月 研究背景 2008年到 年到2009年是房地产极不平静的二年，楼市进入大落大起的深度调整期 。在这 年是房地产极不平静的二年， 年到 年是房地产极不平静的二年 一大起大落的阶段，商业地产受到前所未有的关注，内资、外资、开发商、 一大起大落的阶段，商业地产受到前所未有的关注，内资、外资、开发商、运营商 齐头并进，掀起了一波商业地产扩张的高潮。 齐头并进，掀起了一波商业地产扩张的高潮。 而对市场反应极其灵敏的大型开发企业,早在前几年就把持有型商业物业经营做为企 而对市场反应极其灵敏的大型开发企业 早在前几年就把持有型商业物业经营做为企 业长期发展战略的重要部分。 如保利、中海、 中国、 业长期发展战略的重要部分。 如保利、中海、SOHU中国、富地、合生创展、世贸 中国 富地、合生创展、 等。 住宅市场的研究经过多年的研究以后，理论相对较为成熟了， 住宅市场的研究经过多年的研究以后，理论相对较为成熟了，但是商业地产由于在 我国起步较晚，对商业地产的研究还刚刚开始， 我国起步较晚，对商业地产的研究还刚刚开始，商业地产完善的发展概念也许是在 近期才有的。 近期才有的。 商业地产是完全区别于住宅市场的新兴行业。 商业地产是完全区别于住宅市场的新兴行业。如果还单纯还停留在住宅市场的经营 理念还从事操作商业地产， 风险不言而育。 理念还从事操作商业地产， 风险不言而育。 所以有必要对商业地产运营模式进行一次全方位的认识。 所以有必要对商业地产运营模式进行一次全方位的认识。希望本报告能起到抛砖引 玉的作用！ 玉的作用！ 壹、理论篇 导 读 目 录 核 心 内 容 贰、市场篇 叁、借鉴篇 肆、建议篇 壹 理论篇 一、商业地产涵义 二、商业地产分类 贰 叁 肆 市场篇 三、商业地产与住宅地产区别 商业地产与住宅地产区别 四、商业地产的价值 借鉴篇 五、商业租售模式 建议篇 第一部分 理 论 篇 商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产的价值 租售模式 商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动，房地产是房产和 商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动， 地产的总称，指土地及土地之上永久性的建筑物、构筑物、附 地产的总称，指土地及土地之上永久性的建筑物、构筑物、 着物和由此所衍生的权利和义务关系的总和。 着物和由此所衍生的权利和义务关系的总和。 广义概念 广义而言，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业， 广义而言，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写 字楼 、公寓、 字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等 狭义概念 狭义的讲，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式， 狭义的讲，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式， 包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、 包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、 融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、 融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼 等房地产形式 注：商业地产与“地产”的关系不如与“商业”来得紧密， 商业地产与“地产”的关系不如与“商业”来得紧密， 其更多属性是在“商业”上。 其更多属性是在“商业” 第一部分 理 论 篇 商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式 随着社会的发展和科学技术的进步， 随着社会的发展和科学技术的进步，商业建筑呈现出以下三个方面的趋 规模的大型化、功能的多元化和技术的复杂化。 势：规模的大型化、功能的多元化和技术的复杂化。商业建筑不但是购 物场所，而且可能结合休闲、娱乐和餐饮等功能。 物场所，而且可能结合休闲、娱乐和餐饮等功能。商业地产的分类方式 很多。 很多。 分类方法 按商业形态 按照规模和服务 等级 按照空间形式 按照功能复合程 度 按开发方式 按经营模式 种类 1.百货商场 2.超级市场 3.大型综合超市4.便利店 5.专业市场（主题商城） 6.专卖店7.购物中心8.仓储商店 1.城市级商业中心2.区域型商业中心3.社区商业。 1.住宅或写字楼裙房部位的底商式2.广场型或中庭型3.商业步行街式。 1. 交通枢纽商业项目2. 文化商业设施 3.旅游休闲商业设施 1. 商业街商铺 2. 市场类商铺 3.社区商铺4.百货商场、购物中心商铺 5. 商务 楼、写字楼商铺6. 交通设施商铺 只售不租只租不售租售并举自行经营 第一部分 理 论 篇 商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式 商业分类——大型商业综合体（购物中心） 商业分类——大型商业综合体（购物中心） ——大型商业综合体 兴力达广场 天河城广场 第一部分 理 论 篇 商