中国房地产策划师年会_2.docVIP

第四届中国房地产策划师年会 时间：2011年12月10日 地点：广州星河湾 第四届中国房地产策划师年会的主题为“转型、创新、共赢”。 中国房地产研究会副会长、中国房地产策划师联谊会主席顾云昌、星河湾地产董事副总裁梁上燕、海尔地产董事长卢铿、北京天鸿地产董事长柴志坤等业界知名人士及500余名行业精英将应邀出席。 对中国房地产业来说，2011年是不平凡的一年，面对国家一系列的宏观调控，整个行业进入了寒冬之际。2011年是国家房地产调控政策最为严厉的一年，以“冬天里的关注和期待”和“变局中的策划师”为主题的风云对话以犀利的语言和睿智的观点擦出了论坛的火花。 2012年是非常特殊的一年，我们将面临美国大选、俄罗斯大选，中国也即将迎来十八大，这些大事件都将会对中国经济产生深远的影响。在经济全球一体化的背景下，国际、国内、各行各业都出现了联盟的趋势来应对未来经济发展。十一月上旬微软、美国在线、雅虎三巨头成立了广告销售联盟达成伙伴关系。11月29日华人地产联合其他18家房地产开发商共同成立了国内首个房地产电子商务联盟。 大家知道，房地产正像现在一样，进入冬天了，但是雾很大，冬天感觉很冷，如果阳光灿烂，就知道前面是什么东西，现在雾很大，看不清前面是什么，在这个时候如何看待中国房地产，必须要我们很好观察周围的事物。2011年即将过去， 2011年的中国楼市总结了两上两下，所谓两上就是保障房和商业地产一哄而上。两下就是我们的房价和交易量下行，不一定是下降，是下行，土地的交易下行，一个是土地市场，一个是房产市场下行，目前房价的同比是正值，但是已经连续三四个月全国的平均房价环比在下降，很可能到明年的一季度某个时点全国的同比也会下降，当然这里面可能不一样，有的城市下降多一点，有的少一点，有的可能还在上涨。2012年会怎么样?有人说明年是中国楼市的2012，大家知道2012是什么概念?明年会不会成为中国楼市的2012呢?在这样的形势下，不仅要从房地产方面来看房地产，更应该从中国宏观经济形势来看，中国宏观经济和世界经济又相连，恐怕要从更大的范围里面里判断中国房地产的发展。 从现在的情况来看，中国楼市发展的态势的确有点像迷雾一样，叫冬天里的冷思考，房地产市场健康的发展，同时又要解决住有所居，有些国家保障了住有所居，但是房地产出现了泡沫危机，因此这两者是相辅相成的。这两年房地产市场是泡沫，房地产市场发展速度很快，不少地方有泡沫，有些大城市泡沫还比较大，房地产泡沫越来越大，就会出现房地产崩盘，一旦崩盘就有很大的问题。我们回顾一下房地产市场，30年前拉美国家房地产泡沫，三年前美国的次贷危机等等各大危机都和房地产联系在一起，中国房地产已经出现了泡沫，第一要防止泡沫进一步扩散，估计到年底，全国的房价可能会涨1%、2%甚至4%，因为11月底和去年同比涨了4%，但是把CPI放进来，这个月是下降了，因为CPI是下降了，等于是挤泡沫了。有的人认为中国的房价必须下跌，甚至有的人危言耸听，说中国的房价不下降50%，中国就不会呈现盛世，我觉得这话太离谱了，没有看到哪个国家房地产市场大衰退，崩盘了，下降50%了，经济就繁荣了，美国的房地产市场，到现在为止，全国房地产下降平均下降了30%，美国现在的经济是这样的。房地产的市场和宏观经济是正相关的，一个国家的宏观经济好，房地产就好，一个国家的宏观经济差，房地产就差，美国人认为，如果哪天美国的楼市起来了，经济的发展速度就快了，我相信这样的判断。 现在中国的经济是外因大于内患，对中国而言，如果出口下降了，外患就导致中国的出口下降，我们GDP上涨了以后获得了市场的两种资源，中国的经济为什么这十年发展得很快，我们抓住了这个机会，机会在哪里?进入2000年以后，中国人的消费有一个转折点，转折点在哪里?我们过去是以衣食为主导，而进入本世纪以后，我们转入到了房、车时代，需求有了，在这个时候，中国发生了两件事，第一是对外开放，加入WTO，第二是中国改革，特别是住房制度的改革突破，满足了房车时代，这两个改革恰恰和我们进入到房车时代是密切相关的。为什么中国房地产发展得那么大，盖了那么多房子还不够，为什么说是中国房地产的黄金十年，原因就是需求问题。过去是中国制造，美国创造，中国制造，全世界来消费，特别是中国制造以后，美国人来消费，最大问题是需求在哪里?现在国外的需求衰退了，对我们中国的出口，对整个全世界恐怕有问题，而他们的需求过度了，也造成了他们的债务危机。所以从全世界角度来看，中国的房价市场就处在现在的节点，我们也出现了房价上涨的过快，还有一个是保障房的不足问题。 下一步中国的经济是怎样的?因为2011年中国经济主要的任务是要抑制通货膨胀，所以我们的货币政策、我们的财政政策都是围绕这个目标明年是这样的，仍然会把通货膨胀