土地纠纷维权资深律师-支招提前收回国有土地使用权须依照法定条件进行权利人可依法申请补偿.docVIP

法制晚报讯（记者李奎实习生郭玮瑾）在城市化推进的过程中，不少地方均出现过与国有土地使用权有关的法律纠纷。 在《物权法》出台的大背景下，权利人对土地和房屋拥有怎样的权利？房屋和土地究竟是怎样的法律关系？现行法律在保护土地使用权方面有哪些规定？ 本期《律师大讲堂》，本报邀请到了土地使用权纠纷法律专家、北京鹏凯律师事务所主任张仲凯律师为大家介绍和解答这方面的法律知识。 关键词物权法 以物权法定和物权公示为灵魂 我国宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。 《物权法》的颁布实施，确定了以物权法定和物权公示为灵魂的法则，为审理土地行政案件、登记行政案件带来一系列变革。 《物权法》对征收规定为，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 关键词物权公信 作用是保障交易安全 在物权的公示方法中，最重要的是不动产登记制度。物权公信是建立在物权公示基础上的，是指对物权公示的情况大家都信任认可。物权公信的作用是保障交易安全。 不动产登记簿的证据效力高于不动产所有权证的效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。在常态下，物权效力的发生应是签订合同、登记机关登记，发生公示公信效力。 鼓励交易是《合同法》的重要精神，要谨慎正确地认定合同无效，法院审理行政合同纠纷案件不应当产生阻碍合法交易的后果。 《物权法》规定物权公示公信效力、不动产登记制度，从而产生信赖利益保护问题。当物权之上覆盖了公权力，善意第三人或者登记人就产生信赖利益，信赖利益要保护。 我国《行政许可法》首次在法律层面规定了信赖利益保护原则，其基本含义是行政机关对自己的行为或承诺应诚实守信，不得随意变更，反复无常。 关键词公益牺牲请求权 请求人应当依法获得补偿 国家基于公共利益而剥夺某人权利时，某人应予容忍，但是可以请求补偿，这种权利称之为公益牺牲请求权。 该请求权所衍生损失补偿制度，以《宪法》作为大背景和保障。法律有关损失补偿的规定，都是为了落实《宪法》保障人权的目的。 有一种观点认为，只要作出征收决定，即发生法律效力，如同法院生效的裁判文书，无需附加任何条件。 另一种观点认为，人民的征收决定发生法律效力必须同时满足三个条件：一是必须为了公共利益；二是必须依据法定权限和程序；三是必须依法补偿。 根据《物权法》的规定，第二种观点符合立法本意和特别牺牲理论。 关键词土地使用权 具有优先于土地所有权的效力 土地使用权是由土地所有权延伸出来的一种权利，具有优先于土地所有权的效力。这种限制使得所有权人在土地使用权存在的前提下，负有某种义务，只有在约定或者法定的情形下才能行使所有权。 土地使用权人依据法定或者约定的条件行使土地使用权，并且这种权利在一定的期限范围内优于土地所有权。 很多地方的往往以土地所有权人的身份将土地使用权出让或者划拨给开发商或者其他单位，无视房屋所有权人对土地享有的利益。 在与《物权法》和《土地管理法》关系最为密切的《土地管理法实施条例》中，对土地使用权的补偿也存在着很大的局限性。在现实的操作中，往往导致被拆迁人的土地使用权受到了侵害，但是各级主管部门之间互相推诿，责任主体不明确。 现有法规对提前收回出让的国有土地使用权补偿问题虽有规定，但笼统、缺乏可操作性。建立良善的提前收回国有土地使用权的补偿制度，“任重”却不能“道远”。 提前收回 须依法定条件 提前收回国有土地使用权，是行政机关为了公共利益的需要，对已经划拨或出让的国有土地的使用权提前收回的行为，但这种权力绝不是可以随意行使的，必须依照法定条件进行。 《宪法》第十条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。” 对国有土地使用权收回的立法本意包含两层内容：一是对土地使用者依法取得的国有土地使用权原则上不提前收回；二是特殊情况下可依照法律程序提前收回，并对原土地使用权人给予相应补偿。 提前收回国有土地使用权不但要以公共利益为目的，而且要按照一定的法律程序进行。主要包括以下几个环节： (1)申请立项。由需用地人向有关部门提出用地申请。 (2)核准。有关部门根据需用地人提出的申请文件和有关法律规定，作出是否批准提前收回土地使用权的决定。在核准过程中应当明确提前收回土地使用权的社会公共利益目的，可以考虑让公众参与决定是否属于社会公共利益的范畴。 (3)公告与通知。提前收回国有土地使用权的决定作出以后，必须予以公告并通知原土地使用权人。这一环节对保证收回土地使用权的公开性和透明度非常重要。 (4)执行与完成。在需用地人对原土地使用权人进行补偿之后，需用地