中国房地产行业现状及发展趋势分析-3.0.pptVIP

　　　　　　　　　　　　中国房地产行业现状及发展趋势分析 凯捷中国 2004年12月 目录 凯捷对中国房地产行业的理解 房地产市场总体状况 宏观调控对房地产行业的影响 宏观调控下房地产企业发展的思路 凯捷的战略咨询思路 从我国房地产行业发展的历程来看，房地产行业总体保持着较高的发展速度，同时随国家总体宏观经济的调控而出现波动 在90年代初的宏观调控之后，96年到2003年，我国房地产行业总体持续上升，处于一个良好的发展阶段 商品房竣工和销售面积都呈快速增长趋势，空置率逐年降低 从长期来看，多种因素决定了我国房地产市场需求将长期看好，还有很大的发展空间 总体来说，我国房地产行业中长期持续向好，短期内受政府宏观调控政策的影响会有所波动 从产业发展周期来看，我国的房地产行业总体处于从开发/产品型向投资/资本运作型过渡的阶段 由于所处的产业发展阶段和区域经济发展的不平衡，现阶段我国呈现增量开发业务（主要是住宅开发）占主导，其他多种业务类型并存发展的格局 增量开发业务（主要是住宅开发）“为卖而造”，资金回收周期短、单个项目风险较好把控，容易迅速扩大规模，获得快速的发展，但同时也存在周期风险大、盈利回报不稳定的问题 在近年来良好的市场环境和相对宽松的金融土地政策条件下，专注于开发业务的开发类企业整体上获得了快速发展，实现了良好的绩效 以万科为代表的一批企业，通过大盘开发、规模复制、跨地域发展等多种方式快速发展，成为房地产开发业务中的主流模式 但这种单一开发业务模式固有的弱点使企业发展到一定阶段后容易出现风险累积和发展瓶颈，收益个体差异较大，难以持续扩大规模、克服行业周期性波动带来的风险 从房地产上市公司的年报来看，房产开发模式各公司间盈利性的差异很大，业绩两极分化严重，体现了房产开发模式高风险的特点 目录 凯捷对中国房地产行业的理解 房地产市场总体状况 宏观调控对房地产行业的影响 宏观调控下房地产企业发展的思路 凯捷的战略咨询思路 房地产良好的市场状况及行业前景使供应和需求都快速增长，商品房价格一路上扬，在个别热点城市，房价/收入比已经达到很高的水平，房地产行业呈现过热的苗头 我国房地产行业发展的资金主要来自于银行，快速的增长使银行风险增大，直接威胁到国家的金融秩序和宏观经济的稳定发展 为防止房地产过热对宏观经济运行的影响，2002年开始，国家逐步通过颁布一系列的土地和金融政策来加大房地产行业的调控力度 金融土地政策从供需两方面对整个行业施加影响，对整个行业的发展产生极大的影响 从03年到04年两年的行业发展情况来看，宏观调控对供应的控制已经产生了明显的效果，未来随着加息效应的显现，过热需求也将受到有效控制 2004年房地产投资增长幅度逐月降低 ,宏观调控对投资的抑制作用初步显现 2004年房地产的商务及商业开发增速加快，未来发展空间巨大 目录 凯捷对中国房地产行业的理解 房地产市场总体状况 宏观调控对房地产行业的影响 宏观调控下房地产企业发展的思路 凯捷的战略咨询思路 在宏观调控的情况下，随着大量资本进入行业，未来两年房地产行业面临着重新“洗牌”，市场集中度将大幅提高 新的竞争环境使资金实力成为房地产企业发展的首要条件，银行融资难度的增大使建立多样化融资渠道，实现与资本市场的对接变得非常重要 上市融资是国内企业运用较早的股权融资手段，在银行贷款难度增大的情况下，上市融资已成为众多房地产企业拓展融资渠道的重要选择 信托是国内近两年兴起的房地产融资模式，但受国内信托管理办法的限制，起到的作用有限 资产证券化和房地产基金是以美国为代表的国际房地产金融的主流模式 中国房地产市场良好的发展态势和前景已吸引了大批海外房地产基金参与，国内目前的投资基金以投资于房产开发业务的机会型基金为主 随着我国的资产证券化业务的即将开展，各房地产基金参与的力度逐步增大，投资策略也从开发业务发展到物业持有经营 物业持有经营业务包括商业物业、写字楼、酒店等物业的经营，物业持有经营投入大，回收期长，对开发和经营能力要求高，但收益稳定，在经营良好的情况下能有多次增值机会，对房地产基金有更大吸引力 在宏观调控及融资环境变化情况下，单一开发业务存在的众多局限性日益凸显，业务模式创新成为保持长期竞争优势的重点 大型房地产企业通过多种方式开展房地产金融业务，在自有开发业务的基础上，进行资本运作和优质物业持有，可以在快速扩大规模的同时保持可持续的发展 因此凯捷认为未来几年国内领先房地产开发企业要将开发业务、物业经营业务和房地产金融业务相结合，形成以房地产金融业务为基础，开发与经营业务并举的企业发展格局 而未能建立良好房地产金融能力的开发企业即便拥有良好的开发能力，也只能不得不成为投资商的专业合作伙伴，从而最终行业内形成规模化与专业化两种不同的发展格局 目录 凯捷常用以下战