江苏楚州弘瑞名都景观型社区项目整合营销推广报告销售策划方案v93epfm8.ppt

开盘强销期企划效果评估 1.通过开盘相关信息的发布引起关注，成为楚州广泛讨论的焦点。 2.在持续的宣传推广后，树立项目在楚州房地产市场的领导地位。 2.不断累积新客户，为持续期的开始及商铺的销售做好铺垫工作。 3、住宅续销期及商铺蓄水期 在企划方面，通过住宅销售给本项目带来的品牌效应之后，建立强大的商业销售平台，宣传重点逐渐从住宅宣传转移到商铺的招商工作，从销售中心到户外广告等多方面渠道进行推广，在保证住宅顺利销售的同时，有效累计商铺客群，为商铺的销售工作提供坚强的后盾。(具体执行内容待定） 4、商铺销售期及住宅尾盘销售期 通过持续性的招商工作以后，本项目在楚州已成功树立了“河西第一城”的形象，此刻我司建议在商铺匀速去化的同时，通过各种RP、SP活动以保证商铺及住宅尾盘的全面去化，在保持利润最大化原则的前提下快速全部去化的最终目标。 (具体执行内容待定） VI 部分 展望2010的楚州房地产市场，既有国有上市企业舜天开发的如意里项目，又有本地企业开发的淮上人家。还有外地企业开发的宙辉国际花园，更有锦绣江南这种小盘；再加上刚刚取得地块的体育馆南侧地块和新汽车站南侧地块的开发；众多的企业、众多的开发项目，未来竞争必定十分激烈，使得2010年房地产整体市场比较微妙，加上国家经济形势和银行金融政策的调整，如何把握未来的市场将是考验一个开发企业和销售商的实力的重要依据。在此，我们可以预测，2010年的楚州房地产市场，可能会出现两极分化，强者更强，弱者则将面临较大的风险。 为了能更好的开展接下来的工作，我们在下面的内容中运用了销售与企划同步论述的方式进行探讨，力求把握强操作性、低风险系数、高执行度的三个原则，将销售执行、企划推广有机整合，使之成为弘瑞名都项目顺利进行的两把利刃。 在总体战略的指导下，推广方案根据销售目标而制定。根据应对策略，其推广方案主要由以下部分组成：◆ 形象包装及卖点组织◆ 现场包装：根据不同的销售阶段，结合工程的进度，调整包装形式和内容。◆ 销售控制：结合工程形象进度，制定相应的价格策略和选择销售的渠道组合。◆ 广告宣传及销售推广  二、总体销售策略 选择合适的入市时机，对项目推广的成败起至关重要的作用。由于房地产产品销售推广过程中，特别注重起动时的轰动效应，这直接关乎到以后的销售推广是否能环环紧扣，营造一浪接一浪的宣传攻势，销售业绩不断攀升，销售价格不断上涨。 时机既是环境的产物，很多情况下可遇不可求，但对市场环境敏感的有经验人士，捕捉良好的时机的可能性就大增。 三、销售入市时机及销售的阶段安排 我司认为，判断项目入市时机正确与否的依据主要有一下几点： a、整体经济氛围 如股市、银行利率、GDP等，如反应势头为经济强劲复苏，稳定上升，则有利于楼盘销售。 b、房地产旺季、淡季 淮安地区房地产市场有旺季、淡季，每年传统旺季为4-5月和9-10月，其他时间为销售成交量不大的普通季节，而元旦到农历新年之间的时段，由于外出务工人员回家，也不失为一个销售旺盛期。 c、项目所在区域宣传及相关概念炒作的时机 项目入市有良好的片区形象支持。 1、入市的时机选择的理由 d、楼盘自身的时机 当工程进度进行到一定水平时，有助于增强客户信心，如园林完工，现场售楼处样板房的落成等，都会令客户更有信心购买。因此，可以通过楼盘自身营造入市时机。 e、各种盛事，也为楼盘提供好时机 楼盘可以特意选在某些特定事件发生时推出市场，以建立楼盘形象与该事件的联想，利用事件在公众中产生的影响，扩大楼盘本身的知名度。 f、竞争对手的动作 本项目的竞争对手主要包括等楼盘，相关竞争楼盘推广动向值得留意。周边其他楼盘的推广合力一方面可形成区域房地产购买热点，另一方面可采用差别竞争法，瞄准其它楼盘，通过差别竞争优势聚集客户。比如在周边楼盘高价推售的情况下，项目推出低价单位，就能抢夺竞争者客源，促进项目自身的成交。 G、发展商的资金需求和其它要求 发展商一般会希望能尽早开始销售，以争取尽快资金回笼，缓解施工进度带来的资金压力。 2、项目入市时机建议 我司认为，就项目目前的情况而言，项目较为合适的开盘时机应该为：2010年4月中旬， 相关分析如下： a、就项目工程进度而言，预计到2010年4月项目施工已经达到4～5层，项目形象初步体现，已达到取得预售许可证的条件，开盘的硬件条件全部具备了。而春节后通过新年的开工建设，可以聚积人气。 b、就项目蓄水情况而言，通过4～5个月的蓄水，已经积累了大量客户，可以形成现场的热销气氛，减少开盘风险 c、就项目市场环境而言，东方希尔顿、舜天如意里、宙辉国际公寓等项目的高层已经开盘销售并有一定的去化，消费者对高层