广州X楼盘开盘方案2012.docVIP

金碧雅苑开盘方案 一、项目概况 1.项目地理位臵 金碧雅苑项目位于广州市白云区新广从公路彭西水塘底路段，东接新广从路，南为黄边路，从项目地段到天河、东山等地只需要半个多小时车程 2.规划要点 净用地面积54930平方米（总用地面积：81265平方米） 规划总建筑面积164790平方米 容积率≤3.0（净用地面积54930平方米计） 建筑密度≤30%（净用地面积54930平方米记） 绿地率≤35% 二、项目的SWOT分析 A、项目优势分析： （1）项目临近白云山，该生态环境良好，整体空气质素较好，高层单位课远眺山景； （2）欧洲皇家园林设计气势宏大，景观/11 位于白云大道黄边北路（永泰收费站西侧），总占地面积17万平方米，共有60多幢小高层楼宇构成。小区规划采用环抱或大围合式设计，地层设计为无间架空层，会所设计为地上与地下想结合的下沉式会所，功能齐全，设有幼儿园和小学等教育配套设施，引进社区美术馆——广东美术馆分馆。 主力户型：小三房二厅88~90平方米 四房二厅127~129平方米 两方二厅69~70平方米 物业管理费：1.5~1.8元（待定） 均价（毛坯）：约3600元／平方米 (普通装修)：4000／元平方米 首期现已封顶，外立面已装修好，2005年8月交楼 （2）竞争分析 时代玫瑰园江成为金碧雅苑最直接竞争者之一。 A、大型楼盘，配套完善，小区/11 三房二厅 约100~125平方米 四房二厅 约140平方米 均价：首期A1~A11幢，B1~B12幢为毛坯房，均价约3300元／平方米； 二期B20~B29幢为带豪华装修房，均价约3700~3800元／平方米，若客户要求以毛坯房交楼，房价可减350元／平方米。 目前，首期已交付使用，二期B20~B29幢正在建设，预计2005年底交付使用。 （2）竞争分析 岭南新世界虽然距金碧雅苑有2~3公里的路程，但由于其同在新广从路边，客户群体与金碧雅苑基本相似，因此岭南新世界也将成为主要竞争楼盘之一。 A、超大型楼盘配套齐全，生活方便； B、环境与园林设计又气势，富于变化，能引起视觉好感； C、户型设计方正实用，能迎合多种需要； D、屋村巴士，交通方便； E、价格适中，有一定的竞争力； F、知名开发商，又一定的品牌吸引力。 4.、白云高尔夫花园南区——荷塘月色 （1）基本情况 白云高尔夫花园位于黄石东路中段，总占地面积约20万平方米，分东区、西区和南区，其中东区、西区已全部建成，是一个成熟的楼盘；南区“荷塘月色”的首期在售，“荷塘月色”二期于2005年逐渐开工，预计2005年年底完成整个项目开发。 主打户型：二房二厅 约75平方米 小三房二厅 约86~106平方米 四房二厅 约140平方米 均价：4200元／平方米 （可选装修） 物业管理费：1.5元／平方米 小高层一梯四户设计，南北朝向。“荷塘月色”一期预计2005年8月交楼。 （2）竞争分析 “荷塘月色”将是金碧雅苑高端客户群的主要竞争楼盘。 A、成熟楼盘配套齐全，生活方便； B、地理位臵有一定优势，交通方便； C、主题园林设计，充满文化魅力，对白领和公务员、教师等文化层次高的客户又相当吸引力。 5.雅居乐南湖半岛花园 （1）基本情况 南湖半岛花园是南湖板块的大型热销楼盘，定位在中高档，依山临湖为该盘卖点，主力户型以中两房（75平方米）、中三房（约100平方米）、大三房（约120平方米）和140平方米以上的四房等。目标客户主要是天河区的中高级白领、高级公务员等。 （2）总占地面积30万平方米，绿化率高达57%，规划三期，在售一期；配套较为齐全。 四、目标客户群分析 （一）从市场情况来看，选择白云大道的目标客户又很大一部分是周边的居民，或者是工作关系、社会关系在白云区，还有一部分是黄石陈田村、嘉和、永泰等地原住居民，他们都适应了白云区的居住环境和生活环境，更为重要的是居住在这里有助于生意上、工作上的发展。 3 /11 （二）附近的楼盘至天河宏城广场的屋村巴士一般都在半个小时以 7月29日，推出1、2号楼，计88套； 7月31日开盘当天，推3幢楼，具体为：5、6、7号楼，计132套； 8月7日加推剩余2幢楼，具体为：8、9号楼，计88套； 8月14日（周六）消化前期单位；力争8月15日前完成80%销售额，约316套； 8月20日，推13、14号楼，力争在8月31日（两周时间）售出120套左右。 首期定价策略： 目前周边楼盘均价（毛坯标准）约为3300—3600元/平方米左右，且基本为现楼，有较为成熟的小区环境及配套。 金碧雅苑开盘时，1—9号楼封顶，但小区园林基本没有成型，仅可能对外围进行临时绿化包装，因此要保