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第五章 房地产估价原则 房地产估价原则概述 独立、客观、公正原则 合法原则 最高最佳使用原则 估价时点原则 替代原则 谨慎原则 * 第一节 房地产估价原则概述 一、房地产价格原则 房地产估价原则：人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的规律，并在此基础上总结、提炼出一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准，这些法则或标准就是房地产估价的原则 。 * 特点： 房估原则是建立在房产价格形成原理基础上（房地产价格形成的一些规律，主要是关于价格形成的经济学原理，如供求、替代、均衡、机会成本、外部性原理等）。 房估原则是包含一些在房地产估价活动中应当遵守的约束性或指导性的行为准则。 1.假设当事人理性、精明2.换位思考 估价总原则：独立、公平、公正、客观 技术性原则：合法、最高最佳、时点、替代 * 原则究竟有几个，看法不一致： 1995年，房地产估价师协会，6个原则：合法、最高最佳使用、供求、替代、估价时点、公平原则 1996年，同济大学出版，吕华《房地产估价理论与实务》，转引美房地产估价协会，《房地产评论》中，10个原则，即本书的11个原则中去掉收益分配原则 日本的房地产鉴定评价基准，10原则+收益分配原则=本书11原则 1999.6.1国家质量技术监督局与建设部，房地产估价规范，4条原则 （合法，最高最佳使用，替代，估价时点） * 第二节 独立客观公正原则 独立客观公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。独立的要求是房地产估价师不应受任何组织或个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验应有的职业道德进行估价。客观的要求是房地产估价师不应带着自己的好恶情感偏见、完全从客观实际出发、反映事物的本来面目。公正的要求是房地产估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。 * 第三节 合法原则 1.合法产权 权证：出让转让、行政划拨、集体 外销、内销 2.合法使用 城市规划、土地用途 法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押…… * 4.其他 价格政策：房改售房、经济适用房、拆迁补偿 * 第四节 最高最佳使用原则 （一）四方面依序筛选 1.法律上允许 2.技术上可能 3.经济上可行 4.能否使估价对象价值最大 * （二）三个经济学原理 1.收益递增递减原理 2.均衡原理 最佳规模、最佳集约度 内部构成要素组合是否均衡 3.适合原理 与其外部环境是否保持协调 适合原理 ＋ 均衡原理 ＝ 外部环境最协调 ＋ 内部构成要素最适当 ＝ 最高最佳使用 * （三）判断与选择 1. 保持现状前提 现状价值 新建价值 －（拆除费 ＋ 建造费） 3000元/㎡ 5000元/㎡－ 3000元/㎡? 2.装修改造前提 改造后价值增加额 装修改造费 V新 － V现 改造费 5000元/㎡ － 3000元/㎡ 1500元/㎡ * 3.转换用途前提 价值增加额 转换用途所需费用 4.重新利用前提 5.上述情形组合 3 ＋ 2：转换用途+装修改造 * 例1 有A、B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧城区土地，A是空地、B是有2000平方米破旧建筑物的土地，估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积200元，建筑物残值为每平方米建筑面积50元，求B地块相对于A地块的减价额。 B地块相对于A地块的减价额=（200-50）×2000=30万 * 例2 有一建筑面积为10000平方米的新建建筑物，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为每平方米2500元；用市场比较法评估得出：其坐落的土地楼面地价为每平方米1000元，房地价值为每平方米3000元。试分析其土地与房屋的匹配是否均衡。 该建筑物的价值=房地价值—土地价值? =3000－1000? =2000元/㎡ ★该建筑物的实际价值小于重置价格2500元/㎡ * 第五节 估价时点原则 估价时点：也称估价期日，指估价对象房地产的估价额所指的具体日期，通常以年、月、日表示。 要把不同时间的比较实例的价格都修正到某个标准时间，即以估价期日为标准时间，这样，这些实例才能作为等价的替代物，即可比。 确立估价期日原则的意义在于：估价期日是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。 * 一般将估价人员执行现场查戡的日期定为估价期日，或因特殊需要将其他日期指定为估价期日。 估价作业日期：是正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。 * 　估价时点与估价所依据的估价对象