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[华怡大厦]营销推广报告 PAGE PAGE 1 《华怡大厦》营销推广执行报告 前言 首先感谢华怡公司对我司的垂青，使我司有幸成为贵司忠县《华怡大厦》（以下简称本案）营销策划和销售代理的合作单位，在达成合作关系后，我司围绕项目的后期营销工作展开了大量的市场调查、分析和总结，并依市场基础上得出本案的市场出路，力求在最短时间内利用最少的宣传投入产生最大的利润价值，并为华怡公司在忠县区域树立良好的品牌形象，并加深其知名度和美誉度。 本报告从区域的发展状况、房地产市场竞争状况、消费者心理分析、项目SWOT分析、营销策略、销售执行等角度着手，以实际操作为主要目的，以追求利润和品牌度为宗旨，结合案所处的具体环境，典型楼盘的竞争状况，区域消费者消费心理及媒介特征等因素展开，努力挖掘项目的最大价值，实现消费者、开发商及代理商的多赢！ 恭祝本案开发及销售取得圆满成功！ 纲 要 一、市场概述 二、项目分析 三、项目定位 四、营销策略 五、销售节奏 一、市场概述——我从哪里来？ （一）忠县概述 由于房地产项目受区域、位置的影响相当严重，因此在房地产界有“地段、地段还是地段”的地段决定价值论，我们暂且不讨论这一说法是否与当前的房地产现状相符合，但也可从侧面反映出区域对房地产项目影响的重要性。 为什么同样大小的面积，同样建筑类型和质量的房屋，在某些中心区位价值成千上万，而在某些地方只值几百，甚至更少，也是由于这个原因所致。正是由于房地产受区域和位置的影响因素十分重大，我们对区域的房地产市场研究显得必不可少。 忠县位于重庆市中部，地处三峡库区腹心地带，上距重庆主城区220公里（2007年沪蓉高速路建成后为180公里），下距万州105公里。东邻万州，南接石柱，西界丰都、垫江，北壤梁平，是三峡移民搬迁重点县。辖28个乡镇、332个村、31个居委会，总人口96.5万。 到2005年为止，全县国内生产总值43.87亿元，比上年增长13.3%；完成全社会固定资产投资27.16亿元，比上年增长25.4%。社会消费品零售总额完成16.12亿元，比上年增长14.7%。忠县城镇居民人均可支配收入8215元，比上年增长5.8%；农民人均纯收入2602元，与之前相比，整体收入水平无论是城市还是农村均有较大的提升。 有关数据显示：“十五”期间，全县新建改建各类房屋297万m2， 总投资达15亿元；竣工房屋面积252万m2，是“九五”期的2倍；拆除危旧房屋40万m2，新增建筑面积131万m2。城镇人均居住面积由15 m2增加到25 m2。中博新城、澜凯山水华府、比富丽山庄等项目的开发建设，使城镇居住环境从“居者有其屋”的简单消费选择，发展到“居者优其屋”的选择性消费。华怡广场、红星广场等城市广场的建设增加了居民休闲娱乐场所，改善了居民的的娱乐方式，同时也刺激了相当部分商业的繁荣。 （二）忠县房地产市场概况 与重庆市所辖其它区县一样，忠县的房地产业起步较晚，严格地讲，忠县的房地产开发是伴随着2001年前后重庆市房地产开发热潮而兴起，当时忠县的房地产业还刚刚处于起步阶段，由于缺乏城市规划以及相关部门的监督执行力度不够，导致开发商乱圈乱建，房地产开发一直处于无序的状况。 从2004年前后三峡移民工程开始，政府给予库区移民的拆迁补偿带来大量的房地产购买市场，加上一些外地实力开发商的进驻带来先进的开发理念，房地产开发无论从建筑规划、户型设计还是物业管理、营销手法都较以前有了长足的提升和进步，物业价格也从7、8百快速上涨到目前的1100、1200甚至更高。 同时随着收入水平的提高，消费者购买力也较以前有了大的飞跃，对住宅的需求已经不再单纯地停留在好的户型设计上，他们也更看重物业的规划、物业管理，以及居家带来的尊崇感和自豪感等精神属性等物理层面。 （三）房地产市场总体特征 1、忠县房地产起步较晚，房地产市场在三峡移民的契机下得到飞速发展 三峡工程移民以前，忠县的房地产市场还停留在“乱圈乱建，规划乏力”的阶段，在这一阶段以自建房，集资房为区域房地产开发的主体形式。伴随着2001年前后三峡移民工程使大量的的拆迁安置房，外区域移民的涌入也带动了区域内整体购买水平的增长。以中博地产为代表的外地开发商涌入，带来了先进的开发理念，驱动房地产市场的日益成熟为区域的房地产市场提供了丰富的产品，提高了居民的居住质量。 2、房地产产品品质逐渐提高，产品类型呈多样化趋势，房地产价格增长幅度较大 区域的房地产价格伴随着房地产产品的品质也以前所未有的速度发展，从2001年前的7、800到如今的1200元/m2，部分高档项目甚至更高，各种不同房地产产品类型也有以前单一的多层到现在的高层电梯房，产品