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联众置业项目可行性研究报告 PAGE PAGE 29 凌峻·中国　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　湖南娄底联众置业 湖南娄底联众 项目可行性研究报告 （修正方案） 凌峻（中国）房地产策划推广机构 2004年9月 目录 前言 土地规划方案 第一部分　　　B区可行性研究 第二部分 湘阳街临街区段可行性研究 第三部分 A、C、D区纵深地段可行性研究 方案一 　商业街、住宅结合 方案二 　专业市场、住宅结合 租售结合 全部销售 结论 前言 本报告作为项目的投资分析报告，是项目前期策划的重要组成部分，是对项目的开发成本和经营利润进行分析和评估。关于本财务分析报告，有以下几点说明： 1、本分析报告所研究的对象是拟建于湖南娄底市娄星区、西起娄星路、南临湘阳西街、东至氐星路、北接娄底火车站的娄底联众项目。 2、本分析报告在分析项目两种运作模式的基础上，通过对项目的各种财务评价指标进行分析，并对项目的开发成本和经营利润进行综合评估。 3、本项目的有关成本核算是针对娄底市当地的实际情况而言，其明细核算科目基本参照和沿用贵公司提供的有关的数据。由于娄底当地房地产开发未计土地增值税，在本研究报告中未计入土地增值税。 4、由于本项目的规划方案尚未最后确定，项目的诸多数据还未最终确定，我司只能根据目前有关贵司提供的并不完善的资料进行初步测算。并分别针对三大区域、两种方案的经济指标进行模拟，难免有许多考虑不周之处。多数具体工作均有待与贵公司进一步协商，以谋求共识，为实现项目的最终成功而共同努力。 土地规划方案 本项目总占地95520平方米，约143.28亩，但实际可用于开发的面积约为83580平方米（约125亩），分为A-C-D 区、B区、D-B区三个区域，经有关部门评估，土地总价为4550万元（总资产5500—固定资产800—流动资产150）。其中： B区地块综合用地（不含宾馆地块。下称：B区地块，位置参考图1）占地面积为6227平方米，预估地价为3000元∕平方米，总地价为1868万元； A、C、D区及B－D地块的湘阳街临街区域（下称：湘阳街临街地块，位置参考图2）占地面积约为9000平方米，预估地价为1500元∕平方米，总地价为1350万元； A、C、D地块纵深部份（下称：A、C、D区纵深地块，位置参考图3、4）占地面积约为68353平方米，总地价为1332万元（4550—1868—1350）。 以上各地块的土地成本以原评估价4550万元为基准，在本报告可不考虑土地的增值问题，土地的增值部份将体现在日后开发经营收益中。 各区域地块的初步规划情况说明如下： 一、B区地块 B区地块的6227平方米可用来建综合商业大厦，包括4层购物广场、16层（或以上）酒店、两层地下室，同时利用集团办公用地的绿地，在下面建大型地下室1层，可用于商业经营之用。 二、湘阳街临街地块 A区、C区、D区、B－D区的临湘阳街地段可建成底商住宅楼：两层底商，4层住宅；其中A区娄星路与湘阳街的转角处可建3层综合商业铺面及1层地下室，可用于餐饮业或娱乐业。裙楼以上可以建16层公寓。 三、A、C、D区纵深地块 对于这部分土地的规划有两种方案： 方案一： 此方案是凌峻公司在对娄底房地产市场进行了充分调研的基础上，根据项目地块自身的特点以及娄底房地产发展的趋势而提出的建议。 A区纵深部分及C区与A区接壤的通道区域可用来建成商业步行街；两层底商，4层住宅；C区、D区的纵深地段可建成纯住宅高档社区；除湘阳路小区入口处设置少量商业门面外，住宅区内不设任何商业门店，开创娄底高素质住宅项目的先河，引领娄底人居进程。 方案二： 根据开发商建议，可将A区考虑建成商业街，C区、D区建成专业市场。此方案是联众公司领导主要在考虑土地产权的拥有及土地增值的问题后，产生的初步方案。 经我司认真研究后认为，如果要将C区、D区建成专业市场，就必须为专业市场留出人流、物流通道，一旦将A区建成商业街， C区、D区即成为商业“死角”，那么专业市场的经营风险将非常大。以凌峻多年对房地产，特别是商业地产的研究经验预测，在这样通路封闭的地块上做市场几乎没有生存的可能。 经我司充分论证后建议：如果一定要做专业市场，就必须将A区、C区统一做成专业市场，将D区做成底商住宅即底商加住宅，这样开发的可行性才更大。 因此，本项目的可行性研究报告分为三个部分： 第一部分：专项分析B区地块的6227平方米用地； 第二部分：专项分析A、C、D区及B－D区的临湘阳街地块，包括A区娄星路与湘阳街的转角处地块； 第三部分：专项分析A、C、D区纵深地块的土地利用问题，对于这部分土地的用地性质我们将分两种方案进行专题讨论： 方案一：讨论商业街、住宅结合的操作方式： 方案二：讨论专业市场