梓盛发城更新项目集合资金信托计划尽调.PDF

光大兴陇信托有限责任公司 光大信托-润泽金汇5 号-梓盛发城市更新项目 集合资金信托计划 尽调报告 经办业务部门： 申报日期：2017 年6 月 声明与保证 我们在此声明与保证：本报告是根据合作方提供和我们收集的资料，经审慎调查、 核实、分析和整理，针对本项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。 报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、 准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 直接调查人签字： 年月日 团队负责人签字： 年月日 部门负责人签字： 年月日 目录 一、项目背景5 二、信托方案6 （一）交易结构6 （二）交易结构说明7 （三）信托要素7 （四）用款内容及放款前提9 三、担保方（集团公司）--深圳市梓盛发实业集团有限公司10 （一）集团公司基本情况10 1、集团公司 10 2、 公司工商信息 11 3、公司股东情况 12 4、公司股权结构图 12 5、公司高管 13 6、集团各项目基本情况及现阶项目估值/净值15 7、集团旧改项目未来估值 19 8、集团负债统计表 20 9、集团2 年内（信托存续期间）回款统计表 23 10、集团营业收入情况 30 12、标的公司财务报表 30 四、并购标的之一深圳市世纪文化创意有限公司（沙尾项目公司）42 （一）并购标的公司基本情况42 1、标的公司 42 3、 标的公司工商信息 43 3、标的公司股东情况 43 4、标的公司财务报表 44 五、并购标的之二深圳市梓盛发房地产开发有限公司52 （一）并购标的公司基本情况52 1、标的公司 52 2、标的公司工商信息 52 3、标的公司股东情况 53 4、标的公司财务报表 53 六、标的项目—沙尾村旧改项目57 （一）标的基本情况57 1、标的位置 57 2、标的项目现状 58 3、标的项目规划指标 58 4、标的项目投资估算 59 5、标的项目收益估算 60 6、标的项目销售及回款计划 61 7、标的项目申报进度 61 8、标的项目市场情况 62 （二）还款来源项目（除标的项目外）—创意新城项目63 1、项目位置 63 2、项目进展 65 3、项目现状 67 4、项目规划指标 67 5、项目投资估算 69 6、项目收益估算 69 7、项目市场情况 70 五、整体市场情况71 1、项目所在城市概况71 2、项目所在城市房地产政策71 3、项目所在城市房地产市场情况72 六、退出方式及增信措施分析73 （一）退出方式73 （二）增信措施73 七、风险评估74 1、市场风险74 2、信用风险74 3、管理风险74 4、合规风险74 八、结论75 一、项目背景 梓盛发集团业务稳定于文化创意、旅游地产、酒店管理、城市旧改和配套物 业管理五大板块。文化创意板块根植于深圳，投资经营“深圳市文化创意园”和 “粤信百分百创意园”两大项目。旅游