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第五章 非流动资产 ◆投资性房地产 ◆长期股权投资 ◆固定资产 ◆无形资产及其他资产 第一节 投资性房地产 一、投资性房地产的定义及特征 投资性房地产，指为赚取租金或资本增值、 或者两者兼有而持有的房地产。 特征（1）是一种经营性活动； （2）在用途、状态、目的等方面有别于作为生产经营橙色的翻斗车和用于销售的房地产； （3）后续计量有两种模式：成本或公允价值； 二、投资性房地产范围 主要包括：已出租的土地使用权；长期持有并准备增值后转让的土地使用权；企业拥有并已出租的建筑物。 不属于投资性房地产：自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；作为存货的房地产。 三、投资性房地产的确认和初始计量 （一）投资性房地产的确认 首先满足定义，其次同时满足两个条件： 1、与该投资性房地产相关的经济利益很可能 流入企业； 2、该投资性房地产的成本能够可靠计量。 （二）投资性房地产的初始计量 应当按照成本进行初始计量 1、外购投资性房地产 外购的投资性房地产的成本：购买价格、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 只有当外购的房地产的同时用于对外出租、或用于资本增值，才能作为投资性房地产。购入先自用，以后改为出租、或用于资本增值的，先作为固定资产或无形资产，租赁日开始或用于资本增值开始，从固定资产或无形资产转为投资性房地产。 成本计量模式下： 借：投资性房地产 贷：银行存款 公允价值计量模式下： “投资性房地产”下设——成本、公允价值变动 借：投资性房地产——成本 贷：贷：银行存款 2、自行建造 自行建造投资性房地产的成本：由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。包括：土地开发费用、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。 自行建造房地产的同时用于对外出租、或用于资本增值，才能作为投资性房地产。自行建造先自用，以后改为出租、或用于资本增值的，先作为固定资产或无形资产，租赁日开始或用于资本增值开始，从固定资产或无形资产转为投资性房地产。 外购或自行建造（成本计量模式） 借：投资性房地产——成本 贷：银行存款（在建工程、开发产品） 借：投资性房地产——已出租土地使用权 贷：无形资产——土地使用权 （三）与投资性房地产有关的后续支出 1、资本化的后续支出 借：在建工程 投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产 借：在建工程 贷：银行存款 借：投资性房地产 贷：在建工程 2、费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，在发生时计入当期损益。 借：管理费用 贷：银行存款 四. 投资性房地产的后续计量 计量模式：成本 公允价值 同一企业只能采用一种模式对投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 (一)采用成本计量模式进行后续计量的投资性房地产 1、外购或自行建造 借：投资性房地产 （实际成本） 贷：银行存款（在建工程、） 2、按月计提折旧（出租） 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 3、取得租金 借：银行存款 贷：其他业务收入 4、减值 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 （二）公允价值计量模式进行后续计量的投资性房地产 1.采用公允价值模式的前提 同时满足两个条件： （1）投资性房地产所在地区有活跃的房地产交易市场； （2）企业能够从活跃的房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理估计。 2.公允价值模式进行后续计量的会计处理 （1）外购或自行建造——按实际成本 借：投资性房地产——成本 贷:银行存款（或：生产成本） （2）不计提折旧 （3）资产负债表日以公允价值为基础调整其账面价 值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。 公允价值高于账面价值： 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益 公允价值低于账面价值： 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产——公允价值变动 （4）取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 五、投资性房地产后续计量模式变更 计量模式一经确定不得随意变更 公允模式 ≯成本模式 成本模式→公允模式（作为会计政策变更） 借：投资性房地产——成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产 利润分配——未分配