浅谈物业管理中酬金制收费模式的尝试与发展方向.doc

PAGE PAGE 1 浅谈物业管理中“酬金制”收费模式的尝试与发展方向 舟山市住房保障和房产管理局 娄英 杨裕 物业费纠纷一直是市民关注的热点。普陀东港香榭花园的解题方式是将小区物业模式从包干制转变为“酬金制”。 所谓“酬金制”，就是业主A A制凑份子，交由业委会聘请物业服务企业来服务，小区的财政大权不再由物管企业把持，而由全体业主选出的常设机构业委会代管，解决了物管拿钱不做事或不好好做事的问题。 一、酬金制模式的优劣 较之包干制，酬金制更有利于业主行使自身权力。业主可以检查每笔物业管理费用支出的明细，而物业服务企业每一年都须向业委会（或业主）上报管理费预算并经审核后才能执行，且一定数额以上费用的支出必须经业委会主任签字。这种财务支出的透明度不仅利于业主监管物业管理企业，而且有利于其自身选择、甄别物业管理企业，充分显示了其主体地位。 酬金制运作规范、财务透明，缓解了企业与业主间的矛盾。在酬金制下，物业服务企业必须公布物业服务资金年度预、决算，且每年不少于一次公开其财务帐目。业主就相关支出问题有权提出质询，物业管理企业必须及时答复。业主还可聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。这些都迫使物业服务企业必须加强内部管理，合理用好业主的每一分钱，做到合法运作、规范管理。在包干制下，每一分钱使用，其过程既可以不对业主公开，更可以不让业主、业委会事后查阅记录，这对业主们举证物业服务企业未完成这些工作设置了障碍。而酬薪制这种经营模式更大程度地维护了业主的知情权，满足了业主对财务公开的要求，减少了因信息不对称产生的纠纷。同时，物业服务企业真正成为了一个代管机构，无权替业主作主，也极大地减少了业主和企业之间的矛盾。 实行酬金制还有一个作用就是减轻税费支出，有利于小企业的发展。《浙江省人民政府办公厅关于加快发展现代物业服务业的若干意见》明确规定：“在酬金制收费模式的物业项目中，对物业服务企业开设单独账户专项存放为业主或业主委员会代管资金的行为，不征收营业税；业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业管理企业从代管资金账户代付劳务价款的行为，不征收营业税。”也就是说，在酬金制下，划归成本的那一部分费用目前是不用交税的，只有约定付给物业公司的服务费才需交税。而包干制下，整个物业管理费都需要交税。一般来说，付给物业服务公司的服务费约占整个物业管理费的10%左右，如此可见，酬金制下可节约相当大一笔税钱，这对小型企业或处于幼稚期的企业的发展不无裨益。 酬金制有利于保护物业管理行业的成长，酬金制是以成本为依据加上一定比例的利润组成的价格。此种定价方式对于经营者而言，假设该商品能够完全出售，则经营者一定能获得预期利润。物业管理服务属于预付费的经营方式，一旦签定了物业服务合同，几乎不存在该种服务商品销售不出去的风险，亦即采用酬金制收费，物业服务企业的经营风险小至可以忽略不计。虽然此种收费方式利润的比率不高，但对于处于刚刚起步的物业管理行业而言，这种经营环境能确保企业始终处于盈利状态，最低限度地保证企业的简单再生产能不断循环下去，并有机会进行小规模扩大再生产。因此，酬金制有利于企业度过襁褓期，有利于保护物业管理行业幼稚期的成长。 尽管如此，酬金制仍然存在着明显的局限性，一方面由于利润相对固定，确保服务质量标准成为物业服务企业唯一关注的重点，企业在提高管理效益和经营效益（如节能降耗、增收节支）等方面明显缺乏积极性，一些企业甚至通过加大成本来提高酬金额度，损害业主的合法权益；另一方面，由于酬金的相对固定，“赚多赚少都不是自己的”，使物业服务企业的收益权受到影响，对物业管理企业的良性发展存在不利因素。此外，酬金制虽然很大程度上维护了业主的利益，但其操作复杂，尤其对人口密集的住宅小区来说，召开一次业委会（或业主大会、业主代表大会），实非易事。 无形中增大了业委会对物业服务企业监管的成本。毕竟不论是在业主中，还是从外聘请专业人士或专业机构进行审计，都是需要成本的；而且物业服务企业在负责协调、联络业主方的过程中，耗费的人力、物力及时间，都是物业服务的边际成本或间接成本，并不能带来直接价值。 从上述分析可看出酬金制更体现了市场经济的要求，更透明化，有助于企业自我管理，有利于物业管理企业专业化水平的提高，但是酬金制对业主方的要求较高。从目前我国物业管理发展的阶段来看，两种收费方式都有其存在的理由和必要性。 二、推行酬金制必须完善机制 虽然酬金制更加透明、合理、市场化。但是，在推行酬金制从理论到实践还有很长的路要走，必须注意通过明确和完善实施细则，酬金制方式下必须建立以下制度和机制： 建立管理成本预算制度。管理成本预算是物业管理活动中酬金制方式下核心内容之一，是由物业管