成都XX项目营销策服务提报.pptVIP

二、 销售建议 1、全面启动外场客户拓展，展开竞品拦截和包括公务员、高新西区企业职工等客户电话营销，面对客户主动出击，不在售楼部坐等客户； 2、有道全面筛选前期活动、陌拜积累下来的高质量资源客户，进行项目匹配并以散客形式陆续邀约到访，促成成交； 3、组织渠道活动进行有针对性的蓄客； 4、启动网络营销，针对项目物业形态，利用网络释放项目信息并及时更新，建立与外地客户的对接平台。 上面是作为一个营销策划公司对项目运作本身，所作出的应有的思考； 同时作为一个合作伙伴（如果有可能的话），我们也非常诚信地将未来可能遇到的问题作一个打算和沟通，以期帮助开发商谨慎选择代理伙伴： 1、根据有道机构CRM平台对客户的访谈结果来看，多数目标客群对目前开发商的策划思路（方案）之于“买房子”本身上不敏感。 所以，开发商需要与代理公司，就“产业之于买房子”的问题上展开重新的思考，毕竟这是项目运作的大方向，如果大方向未能一致的情况下，可能未来合作会产生很大的分歧。 2、有道机构现有项目4个，其中代理项目3个（2个为双代）。 过去的几个月中有道机构的“经纪人直销”业务以“案场外销售业务达成、案场内交款”的形式，为开发商在市场低迷时期创造价值。但同时也频频遭到双代方的“白眼”和“抨击”。 相信如果合作，未来也会遇到以下的问题： （1）假设1，有道直销团队在外部已经与10组客户达成了初步购买意向，这10组客户被有道一次性带到案场，是否需要按照案场接待规则，分一半的客户给另外一个代理方？ （2）假设2，有道直销团队在外部与客户达成购买协议的同时，也起到了广泛影响客户周边群体的作用，也会有众多的潜在客户因为有道直销业务而更加深入且直接地了解客户，这些客户如果要购买的话，未来都会到案场咨询或下单。势必，有道直销团队在为开发商创造价值的同时也在为他人“做嫁衣”。 直销的作用有别于行销（发传单）及坐销，其产生及应用的时间较短，与双代业务会有所冲突及投入产出不对等的问题。 我们愿与贵司在以上问题达成基本共识的情况下，共同探讨合作方式。 感谢聆听， 顺祝商祺！ * * * 2、外高新西区版块 项目名称 合景泰富万景峰 物业位置 高新西区西区大道 开发商 合景泰富 占地面积 177亩 物业类型 高层住宅 建筑面积 60万平方米 容积率 3.47 项目概况 项目由21栋高层电梯公寓、2栋酒店式公寓和1栋商业组成 主推户型75-130 ㎡ 赠送1500元/平米精装修 物业优势 宜居生态地产 主题园林 高得房率：75平米可变套三 销售情况 目前报价起价6500元/平方米 合景泰富万景峰是外高新西区的中高端项目，赠送面积较多，进入2011年以来销售状况一般，并有降价的趋势。备案数据显示，2011年8月万景峰成交33套，成交均价6595元/平米。 数据来源：成都市房管局 3、老成灌版块 项目名称 华侨凤凰国际城 物业位置 郫县望丛西路299号 （新客运站旁） 开发商 郫县三利投资有限公司 占地面积 212亩 物业类型 高层住宅 建筑面积 45.2万平方米 容积率 3.87 项目概况 26-33层建筑围合组成 建筑密度仅为16% 物业优势 宜居生态地产 主题园林 地铁、快铁物业 销售情况 目前报价起价5300元/平方米 华侨凤凰国际城是老成灌版块的代表项目，该项目成交情况一般，成交均价一直相对较低，但处于上升状态。根据备案情况，2011年8月华侨凤凰成交24套，成交均价5013元/平米 数据来源：成都市房管局 项目名称 中铁奥维尔 物业位置 郫县郫筒镇西梨路 开发商 中国中铁八局集团房地产开发有限公司 占地面积 410亩 物业类型 住宅、联排、六合院、洋房 建筑面积 29.4万平方米 容积率 0.86 项目概况 低密社区 项目最具代表性的特色十字景观带由贯穿东西的瓦兹河与横跨南北的中轴坡地印象森林公园组成。 物业优势 宜居生态地产，“两河三公园”的自然优势， 法式园林 地铁、快铁物业 销售情况 2011年7月开盘，根据备案信息，已成交17套洋房，成交均价6289元/平方米，远低于中信未来城洋房6900元/平米以及龙湖弗莱明戈洋房7000元/平米 第二篇：定位分析 一、 项目定位分析 1、项目定位目标： 通过主题概念立意拔高项目形象，在区域内形成鲜明独特的、符合购房者需求的产品特色。 要求： 项目定位必须体现住宅、商业的价值主张 建立标杆性生活示范 差异化竞争 定位内容丰富，易于营销延展 消费者价值认同 2、项目整体定位 （1） 项目分析 项目位于郫县老成灌版块，占地69亩，体量适中，临快铁，有部分商业配套