腾图国际广场项可行性分析报告.ppt

1.锡林浩特市煤炭资源开采放开后，煤炭等能源相关产业将迅速取代原有农牧加工业，成为城市经济的主要贡献者，拉动锡市经济在3-5年内呈现爆发式增长。 2．能源产业的快速发展，经济水平的提高也将拉动三产，为城市带来大量的就业机会。锡林浩特将吸引大量自治区及周边省市的人口前来寻找财富机会。 3.大企业作为主导产业的主体，将为锡林浩特孕育扎实的中产阶层，使锡林浩特市的人口结构呈橄榄形分布。中产阶层将成为商业市场中最活跃的群体，产生改善居住和投资消费需求。 发展潜力 发展潜力结论—— 1. 锡市向西发展力度大，随着新区公共配套的进一步完善，新区的商品消费需求性将逐渐增强。 2. 锡市商业市场的后续供给量较大，新区商业网点形成的后续供应，将激发锡市商业市场的激烈竞争。 目前锡市的需求结构单一，受经济能力制约，基本没有投资需求。 公务员 事业单位职员 个体老板 由于收入较低,消费能力略显不足,购物中心功能定位应侧重这部份人群的消费心理与能力 盟政府、市政府等机关单位工作人员。月均收入在3000元以上，属于当地较高收入群体。 风电、热电企业，以及中国电信、移动公司职员。月均收入在1500-2000元。 在锡市经营小生意的个体老板，行业不太聚集，如餐饮店老板、房地产老板等。 25-35岁的年青人，购买婚房或者改善居住的，基本都是锡市本地人，下面牧区的人很少，最多占到5%左右。如何适应这部份人群的需求,功能定位时需充分考虑 虽然是旅游城市，但目前锡市是典型的内生需求市场，外地客户来此置业的很少。顾客构成单一，基本都是生活需求型，包括中高收入者改善型消费，部分年轻人休闲娱乐型，以及少量牧民进城消费。 需求现状 需求展望 锡市消费客户构成 旗县牧民 牧区草地较多的牧民，年收入达到10万以上，属于高收入人群。 思考点：新增人口的来源和质量，将直接决定其对商业市场的影响力大小。 高质量人口的进入将会改变城市人群构成，极大促进商业市场发展。 切入点：从分析锡市的产业发展规划和发展前景入手，研究经济发展对城市发展的带动作用，以及对城市人口构成的影响，以发现城市未来的需求潜力。 需求现状 需求展望 锡市的三次产业构成一直呈现二、三、一的结构，且第二产业的产业地位逐渐增强。 07年锡市三次产业对GDP的贡献率分别为5.9%，64.9%，29.2%。第二产业占据绝对主导地位。 锡市正由传统农牧业城市向能源型城市转化，第二产业在三次产业构成中逐渐占据绝对主导地位。 城市发展战略 工业强市：走新型工业化道路，建成综合性的新兴工业城市； 牧业稳市：发展特色牧业，建成服务京津冀的畜牧产品生产加工基地； 商贸活市：建成自治区东部区域性商贸物流中心； ——摘自《2008-2020年锡林浩特市城市总体规划》 需求现状 需求展望 2003-2007年锡林浩特三次产业构成 资料分析来源：锡林浩特市年鉴 农牧业不再是城市主导产业，政府施行围封转移政策，大量牧民将实现城市化，但高质量人口不多。 很多牧民转移城里之后因就业及收入问题，没有办法养房，最终又回到牧区。后来政府界定只要是不再从事牧业生产的就可以称作转移成功。 全盟区现有牧民约37-38万人，未来3年共计划转移22万人，但每年实际解决1.7万人的移民是有可能实现的目标。 ——访谈 盟生态办围封转移办公室 段科长 围封转移工程中，最先转移出来的，一般是在牧区生活条件差的，不再适合从事农牧业的牧民。这部分比较容易转出来。 只有极少数的牧民养殖大户有钱，这些人多数已经在城里买房子置业。 ——访谈 市生态办 莫主任 需求现状 需求展望 考虑环境保护，锡市政府倡导围封转移政策，但政策执行较困难，执行结果与预期相差较大。 通过围封转移政策进城的牧民中，高收入人群较少，基本都是以前生活水平较低的牧民，对城市整体发展影响不大。 “围封转移”政策近些年锡林郭勒盟一直都在执行。我们锡林郭勒盟土地沙化严重，从飞机上都能看得见。所以要规划畜牧业的产业化发展，同时将牧区人口转移出来。 ——访谈 市发改委高局长 目前以煤、油、电、肉、乳为主导产业，未来几年将以煤炭及相关产业发展为核心。 资料分析来源：锡林浩特市年鉴《2008跨越中发展的锡林浩特市》 目前锡林浩特市支柱产业为：煤、油、电、肉、乳。其中油的贡献约占工业总产值的50%。 未来规划煤炭产业将达到工业生产总值的40%；风机、汽车等制造业将达到20%；高新技术产业，锗的加工等将达到20%。这个比例大概在2015年实现。 ——锡林浩特市发改委高局长