浅谈房地产开发一些成本项目.docx

房地产开发成本一些明细 房地产开发过程中一些成本项目，尤其是前期投资分析过程中的一些成本，如下： 一、为取得土地开发使用权而发生的各项费用 1.政府地价及市政配套费 支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。 2.合作款项 补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 3.红线外市政设施费 红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。 4.拆迁补偿费 有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。 ▌二、开发前期准备费（前期工程费） 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： 5.勘察设计费 (1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。 (2) 规划设计费： 规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。 设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。 其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。 (3) 建筑研究用房费：包括材料及施工费 6.报批报建增容费 (1) 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。 项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。 (2) 增容费：包括水、电、煤气增容费 7.“三通一平”费 (1) 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。 (2) 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。 (3) 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。 (4) 场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。 8.临时设施费 (1) 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。 (2) 临时办公室：租金、建造及装饰费用。 (3) 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。 (4) 临时围板：包括设计、建造、装饰费用。 ▌三、主体建筑工程费（建安工程费） 指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括： 9.基础造价 包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。 10.结构及粗装修造价 主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。 11.门窗工程 主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。 12.公共部位精装修费 主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。 13.户内精装修费 主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。 ▌四、主体安装工程费（建安工程费） 14.室内水暖气电管线设备费 (1) 室内给排水系统费（自来水/排水/直饮水/热水）； (2) 室内采暖系统费（地板热/电热膜/分户燃气炉/管道系统/暖气片）； (3) 室内燃气系统费； (4) 室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋 15.室内设备及其安装费 (1) 通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用； (2) 电梯及其安装费； (3) 发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费； (4) 消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费； (5) 人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。 16.弱电系统费 (1) 居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等； (2) 对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用； (3) 三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用； (4) 有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用； (5) 电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用； (6) 宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用。 ▌五、社区管网工程费（基础设施费） 17.室外给排水系统费 (1) 室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；