福顺源营策划报告.docVIP

PAGE PAGE 63 福顺源项目营销策划报告 （初 稿） 2004/5 目 录 第一篇 市场篇………………………………………………………………………………………………………………3 一、通州简述………………………………………………………………………………………………………………3 二、房地产市场分析………………………………………………………………………………………………………4 三、国贸春季房展综述……………………………………………………………………………………………………4 四、区域房地产市场概述…………………………………………………………………………………………………5 五、区域地块分析…………………………………………………………………………………………………………7 六、近期楼盘优惠促销策略………………………………………………………………………………………………12 七、客群分析………………………………………………………………………………………………………………13 八、市场调查结论分析……………………………………………………………………………………………………15 第二篇 产品与推广策划篇………………………………………………………………………………………………...20 一、区位优势——住在通州………………………………………………………………………………………………20 二、客群分析——通州新生代……………………………………………………………………………………………21 三、社区主题定位——通州第一家亲情社区……………………………………………………………………………24 四、规划与园林景观设计——营造亲情社区，享受健康生活…………………………………………………………25 五、户型建议——定制个性空间…………………………………………………………………………………………34 六、推广策划——情感渗透，步步为营…………………………………………………………………………………36 七、营销执行——水到渠成………………………………………………………………………………………………43 第三篇 销售篇……………………………………………………………………………………………………………...46 第一部分 销售依据、原则………………………………………………………………………………………………46 第二部分 销售计划……………………………………………………………………………………………………...47 第三部分 销售前期工作安排…………………………………………………………………………………………...56 第四部分 销售执行策略………………………………………………………………………………………………...59 第五部分 销售执行……………………………………………………………………………………………………...63 第一篇 市场篇 一、通州简述 通州区位于北京市东南部，京杭大运河北端，西邻京城最大的内城板块——朝阳区，区域地理位置十分优越、交通发达。通州区东西宽36.5公里，南北长48公里，面积907平方公里。西邻朝阳区、大兴区，北与顺义区接壤，东隔潮白河与河北省三河市、大厂回族自治县、香河县相连，南和天津市武清县、河北省廊坊市交界。全区地处永定河、潮白河洪冲积平原，地势平坦，平均海拔高度20米。区内分布13条河流，总长245.3公里，主要河流有北运河、潮白河、凉水河。气候属温带大陆性半湿润季风气候区。 通州是首都北京卫星城之一，位置优越，交通便捷。通州城西距天安门仅20公里，京通快速路贯通了以北京东西长安街为主干的京华百里长街；境内京津塘高速公路通往天津新港，且在通州区界内有上下道口；京沈高速公路建成通车；京津公路直达天津；京哈公路经山海关连接东北全境；通顺公路直达首都国际机场。京承铁路、京秦电气化铁路在通州城内交汇。 二、房地产市场分析 近日，北京市统计局公布，一季度北京经济增长13.8%，增速创下十年新高。房地产行业平稳发展和奥运项目建设的全面铺开，成为拉动经济增长和投资增长的重要因素。 一季度全市房地产投资165.9亿元。增长40.6%，增幅同比提高了20.2个百分点。房地产投资占全社会投资的比重为55.6%，对全社会投资增长的作用达到60.1%。一季度向居民个人销售商品住宅105.3亿元，同比增长10.2%。预计今年商品房供应量达2500万平方米以上，需求量低于2000万平方米。 从以上数据可以得出结论，今年北京市房地产总体将呈现供大于求的局面，房价将保持平稳态势，由于经济增速加快，投资过热导致的建材价格上涨，对房地产价格有一定影响，但不会很大。 三、国贸春季房展综述 历时四天