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江油富乐领江项目可行性分析 PAGE PAGE 15 江油富乐领江项目可行性研究报告 2012年7月  目 录 江油市场简要分析 江油市场简要分析 项目概况 项目SWOT分析与定位思考 经济效益分析 可行性分析结论 一、江油房地产市场现状 1、江油城市印象 江油市位于 HYPERLINK /view/20931.htm \t _blank 四川盆地西北部， HYPERLINK /view/271602.htm \t _blank 涪江上游，龙门山脉东南。距离 HYPERLINK /view/277248.htm \t _blank 绵阳市30公里， HYPERLINK /view/2585.htm \t _blank 成都160公里。市幅员面积2719平方千米。 HYPERLINK /view/809103.htm \t _blank 耕地面积67万亩。总人口87.76万人，人口密度322人/平方千米，其中 HYPERLINK /view/1508634.htm \t _blank 城市人口31万人。处于属 HYPERLINK /view/93914.htm \t _blank 亚热带湿润季风气候区，江油以 HYPERLINK /view/630495.htm \t _blank 平坝和丘陵的地貌为主，自然条件优越，是国家重要的 HYPERLINK /view/651116.htm \t _blank 商品粮基地,能源基地，冶金基地，建材基地。据统计江油 HYPERLINK /view/427908.htm \t _blank 城市规模居四川前十（包括 HYPERLINK /view/115772.htm \t _blank 地级市）属中等城市。 江油是 HYPERLINK /view/17592.htm \t _blank 唐代大诗人 HYPERLINK /view/2133.htm \t _blank 李白的故乡，一座风景如画的 HYPERLINK /view/39422.htm \t _blank 历史文化名城，也是位于 HYPERLINK /view/2163875.htm \t _blank 成都经济圈北端的一座正在崛起的新兴工业城市、 HYPERLINK /view/56429.htm \t _blank 旅游城市，素有“ HYPERLINK /view/532107.htm \t _blank 李白故里， HYPERLINK /view/16679.htm \t _blank 九寨门户， HYPERLINK /view/1399582.htm \t _blank 蜀道咽喉，华夏 HYPERLINK /view/1228000.htm \t _blank 诗城”之称,现由 HYPERLINK /view/277248.htm \t _blank 绵阳市代管。 江油是国家 HYPERLINK /view/798186.htm \t _blank 三线建设的重点地区之一，境内40余家国有大中型企业和科研机构奠定了坚实的工业基础和科研基础。近年来，江油市综合经济实力不断增强。2012年，全市实现地区生产总值178亿元、增长16%。 2、江油房地产印象 在空间布局上采取“南进、东拓、西展、北优”战略。以涪江为轴线，形成一江两岸三片，即涪江以西、涪江以东和庞家场/明月新城三个片区，相对集中紧凑的片状组团式布局结构。 发展方向为规划和完善江西、江东片区空间布局，沿涪江和交通干线，重点向南、向西发展。 经过近年房地产的持续发展，江油房地产已经形成三大板块鼎立的格局：江西板块、江东板块、明月新城板块。江西板块是江油中心商业区、老城居住区，江东板块也是老城区，为城市价值洼地，区内大型企业众多，火车站和高铁站均设在该板块；明月新城板块是是城市发展的新方向，会展、商务为特色的居住新区，最大级别的滨水休闲文化区。本项目位于江东板块。 江油房地产市场在经历震前快速增长、震后暂时性调整后，在09年下半年开始恢复性增长，2010年市场商品房供应量不足，2012年市场供应状况有所改观。目前在售楼盘仅十多个，江景楼盘不多。高层产品和价格集中度强，价格集中在3500-4000之间，90-120产品居多。 江油消费量有限，核心商圈范围小，辐射力较弱，租金价格普遍偏低。 作为三四线城市，江油没有实行“限购令”，但金融部门早就实现“限贷令”：省外户口在江油买房办理按揭贷款需要提供在江油本地的纳税证明或者一年以上养老保险证明，省内绵阳以外户口如不能提供上述证明，贷款利率上调0.5。据相关部门调查，2011年一季度，江油商品房销售受银行“限贷”的影响不明显。这表明刚性需求托起的江油房地产稳步发展。 3、未来房地产市场展望 整体宏观经济和房地产