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济宁市兖州区华浩花园棚户区改造项目 可行性研究报告 ? 山 东 国 源 设 计 咨 询 有 限 公 司 二〇一四年三月 兖州区华浩花园棚户区改造项目 可行性研究报告 项目概况 1．名称、位置与规模 《兖州华浩花园棚户区改造项目棚户区改造项目》位于济宁市兖州区的北侧 （见附图） 建设地址： “兖州华浩花园棚户区改造项目棚户区改造项目”位于济宁市兖州区北部，南侧为原327国道，现为济宁市兖州区北外环路，北侧为兖州火车站货运站，兖州金谷大道由中部穿过本地块。该土地区位优势明显，优越的交通条件，场地周边配套设施完善，具有得天独厚的建设条件，该片区房屋大多建于上世纪年代，主要以砖混结构和土木结构平房为主，基础设施不完善，很多房屋年久失修，出现墙体裂痕等情况，该片区房屋存在安全隐患。 建设规模： 该项目居住建设项目拆除面积34039㎡，拆除居民486户，规划总建筑面积94968㎡，其中：商业建筑面积19968㎡，住宅建筑面积75000㎡，总户数736户（棚户区改造回迁安置486户，安置面积63000㎡），住宅人数2356人（户均3.2人，根据第六次全国人口普查数据），容积率2.79。 投资估算： 该项目总投资估算为27446.91万元，（其中，棚户区改造回迁安置投资19212万元，）建筑工程费17217万元，土地费用2700万元，前期工程费2600.56万元，基础设施建设费2169.09万元，其他费用696.88万元，预备费1269.18万元，销售费用423.90万元，管理费用370.30万元。 资金筹措： 该项目建设资金除申请上级补助资金外，其余全部由企业自筹解决。 主要技术经济指标： 主要技术经济指标汇总表 序号 名称 单位 数据 Ⅰ 项目设计参数 　 　 1 房地产开发产品总建筑面积 平方米 94968.00 1.2 地上建筑面积 平方米 94968.00 1.2.1 商业建筑面积 平方米 19968.00 1.2.2 住宅楼建筑面积 平方米 75000.00 Ⅱ 经济数据 　 　 1 总投资 万元 27446.91 2 开发产品投资 万元 27446.91 　 其中：财务费用 万元 0.00 3 单方价格 元/平方米 2869.52 4 资金筹措 万元 27446.91 　 其中：资本金 万元 27446.91 　 借款 万元 0.00 　 预售房款 万元 0.00 5 经营收入 万元 42390.00 6 经营成本 万元 26652.71 7 经营费用 万元 794.20 8 应缴税金 万元 6469.93 　 经营税金及附加 万元 2373.84 　 土地增值税 万元 1271.70 　 所得税 万元 2824.39 9 利润总额 万元 11297.55 10 税后利润 万元 8473.16 Ⅲ 财务评价指标 　 　 1 投资利润率 % 41.16% 2 投资净利润率 % 30.87% 3 投资利税率 % 23.57% 4 资本金净利润率 % 30.87% 5 全部投资内部收益率（所得税前） % 29.48% 6 全部投资投资回收期（所得税前） 年 3.22 7 全部投资内部收益率（所得税后） % 22.40% 8 全部投资投资回收期（所得税后） 年 3.37 《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区南侧隔327国道与已交付使用的“丽都花园”居住区及“古城煤矿”居住区毗邻，西侧与“五圣堂社区”成为一体。 与《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区毗邻的“丽都花园”居住区始建于2008年，最早的居民为老西南角地区的拆迁户，经过近6年的扩建和发展，“丽都花园”地区已经成为广大拆迁居民及购房户的居住地区，这里的家庭一般都是普通收入的工薪阶层，所以这里是普通老百姓的居住地，成为这一地区的人文地理特征。本地区经过6年的发展，商业、零售业发展比较快，目前该地区的人气比较旺。 在《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区的周边，生活服务设施有：小型超市三座（富老八超市、万家利超市、百货大楼超市）、大规模市场一座（兴隆农贸市场）、早市一个（古城小区早市）、学校三座（文化路小学、实验高中、兖州专业技术学校）、幼儿园二座、邮局一个。在“兖州华浩花园棚户区改造项目”所辐射的周边两公里半径的范围内还有大、小型超市，文化娱乐场所、健身锻炼场所及饮食服务场所。随着“兖州华浩花园棚户区改造项目”的兴建，该地区将成为一个建筑面积为100余万平方米、配套齐全的大型居住片区。 ? 《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区的向北方向约2公里处，是兖州高新工业园区工业区，该区目前对造成大气环境污染的生产工艺