物业管理企业安全保障义务研究.docVIP

PAGE 1 物业管理企业的安全保障义务研究 ［ 发表时间：2008-12-23 ］ 山东李晓明律师事务所 王 宏 （此论文获2008山东律师论坛民事类二等奖） 内容摘要： 安全保障义务是目前法学理论研究的热点问题，伴随着小区业主因家中财产被盗或人身遭受侵害而起诉物业管理企业的案件增多，如何界定物业管理企业安全保障义务的性质、范围以及赔偿责任等成为广大法律工作者困惑的问题。这一问题的解决不但涉及到业主的合法权益，也关系到物业服务行业能否良性发展。本文通过对物业管理企业承担安全保障义务的范围、性质、类型、归责原则、认定标准、因果关系及赔偿责任等法学理论问题进行了考证，希望能够对物业服务企业承担安全保障义务的责任有所厘定。 关键词： 物业管理服务 安全保障义务 因果关系 责任 引言 近几年来，物业管理服务纠纷案件逐年增多，物业管理服务中出现的业主与物业管理企业之间的矛盾，逐渐成为社会关注的焦点，在一定程度上关涉到和谐社会的建设。其中，小区业主因家中财产被盗或人身遭受侵害而起诉物业管理企业的案件逐渐增多，物业管理企业作为经营者，对处于物业管理服务区域内的业主是否负有安全保障义务（以下简称“安保义务”）？承担何种限度的安保义务？违反安保义务的责任如何划分？目前在司法实践中，对这一问题出现了不同的认识和处理结果。笔者日前在为某物业公司提供法律服务中，就遭遇了几起因业主家中财产被盗而状告物业公司要求赔偿的案件，现举一例介绍如下： 某物业公司根据建设单位的选聘，为本案小区提供前期物业管理服务；服务范围包括对小区房屋及配套公共设施设备的维修、养护，保洁、绿化、车辆看管、公共秩序维护等工作；物业费按每平方米每月0.6元人民币的标准收取；物业公司未与业主签订书面的物业服务合同。几年来，双方维持物业服务、收费关系一直相安无事。去年某月某日深夜，物业公司的夜间值班人员接到业主甲的电话称家中遭到窃贼的入室盗窃。值班人员迅速拨打了“110” 本案一审法院和二审法院的观点截然不同，并最终对案件作出了没有结果的审判结果，另人深觉遗憾。笔者在办理此案中曾查阅大量国内类似案例，对物业管理企业承担安保义务的范围、责任性质、类型、归责原则、认定标准等法学理论问题进行了考证，并希望通过本文能够对物业管理企业承担安保义务有所厘定，以促进司法实践工作和对立法的完善。 一、物业管理企业安保义务概述 安保义务，又称安全关照义务，是指在一定社会关系中当事人一方对另一方的人身、财产安全依法承担的关心照顾、保护义务。安保义务以一定的社会关系存在为前提，如雇佣关系、运输关系、服务关系、学校幼儿园对学生的教育关系等。安保义务的义务主体为从事经营活动的人，包括服务场所的所有者、管理者、承包经营者等对该场所负有法定安全保障义务的公民、法人或其他社会组织；安保义务的权利主体是：（1）消费者；（2）潜在消费者；（3）实际进入服务场所的任何人；安保义务适用范围限于旅馆、车站、商店、餐馆、体育馆、银行等向公众开放的、为公众提供服务的场所[1]。《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第６条第１款“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持”，确定了经营者的安保义务，有利于促进商品、服务领域在安全方面加强管理，体现了对人的关照和尊重。 物业管理企业安保义务的产生，以与业主之间物业服务合同关系的存在为前提。一般认为，物业服务合同是物业小区的业主委托物业管理企业对其物业进行维护和管理的合同，属于我国合同分类中的委托合同[2]。物业管理企业按照合同约定的权限和范围提供服务，同时向业主收取物业费。《物业管理条例》第2条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”从上述规定的内容可以看出，物业管理企业负有履行服务合同、管理小区公共环境卫生和维护公共区域秩序、保障业主人身财产安全的义务，该义务仅被限于特定的地域范围——物业小区公共区域之内。 综上可知，物业管理企业安保义务来源主要有两方面：一是法律直接规定，如前述的《物业管