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完善我国住房融资体系的几点建议 　　[摘 要] 本文首先分析了我国住房融资体系的现状，指出了存在的不足和缺陷；然后对经济发达国家和地区住房金融建设的重要方面做出了比较分析，在此基础上得出了对我国有借鉴意义的启示和建议。 　　[关键词] 住房 融资体系 金融市场 　　 　　一、我国住房融资体系的现状分析 　　20多年来，通过改革和政策举措，我国住房建设和房地产经济持续高速发展，同时，我国住房金融业务持续快速发展。形成了以住房抵押贷款为主，以住房公积金为辅，兼有住房储蓄的住房融资体系。但是在运作过程中还存在一定问题，对房地产行业的正常发展产生了不利影响。具体分析如下： 　　1.住房开发对信贷资金过分依赖。住宅项目、非住宅开发贷款，加上来自工程承包企业垫资施工的企业流动资金贷款等其他贷款，住房开发项目实际对信贷资金的利用占其资金总规模70%以上，形成了对信贷资金的单向依存关系。 　　2.个人住房贷款服务范围偏窄。目前住房抵押贷款在贷款期限、贷款成数、贷款种类及形式、对借款人的要求等方面都比较苛刻，贷款者的选择面很小，涉及评估、公证、担保、保险、拍卖等中介服务不到位，影响了住房抵押贷款进一步增长。 　　3.缺乏对低收入者住房供给的金融支持，住房公积金存在政策偏差。解决社会低收入者的住房问题是各国政府的住房政策关注点。我国在住房制度改革进程中尚未确立为低收入者提供住房资金支持的渠道。而无论如何廉租房也是需要用钱来建造或收购的，这是政府的职责。 　　我国的住房公积金其先天不足使之政策偏差仍然存在。一方面资金可用规模小。在各项社会保障资金都需健全的情况下，专项的住房强制性基金的归集规模必然收到约束。另一方面高收入者受益。由于高收入者公积金缴存比例高，还款能力强，因此比中低收入者更易得到更大额度的公积金贷款。 　　4.资本市场融资不足。但是，由于我国金融管理体制对证券发行始终采取严格控制的政策，因此发展并不迅速，有些很好的品种甚至只昙花一现。 　　二、国际住房融资体系的比较分析 　　1.成熟的住宅金融体系一般都有独立的政府非盈利性住宅金融机构协调整个住宅金融业务。例如，日本的住宅金融公团,新加坡的中央公积金局等，它向住房经营者和经营住房信贷的金融机构提供资金和其他便利,协调专业性的住宅金融机构(如互助性住房储蓄机构或抵押银行),同时其他银行与非银行金融机构参与融资、提供担保,从而形成一个各方参与、相互分工协作的运行机制。 　　2.发达国家和转轨国家一般都建立商业性和福利性相结合的多元住宅融资体系,大多有专业性的住房融资机构。发达国家既有商业性金融机构的支持,也有福利性金融机构的支持。政府主要在福利性金融体系中对直接融资、信用补充和市场流动性方面提供积极的支持，特别是在资金筹集和信用担保上发挥了积极的作用,如美国的FHA保险、VA担保为住宅金融流通提供了大力支持;德国政府的建筑存款奖励金、法国政府的非纳税储蓄制度和住房储蓄奖励金为筹集资金起到了杠杆作用。 　　3.各国政府建立针对中低收入群体的金融支持体系。相关研究也表明,发展中国家的住房和住宅金融政策必须认清市场的三种不同阶层。首先是高收入阶层,可由金融机构充分供应。其次是享受资助的中间阶层,他们可能得到商业性贷款,也是政府资助的受益人。而对于穷困户最好通过计划由国家预算直接付款资助。 　　4.创新保险品种，实现住房贷款与保险相结合。美国和加拿大政府都设有专门办理住房抵押贷款管理的房地产金融管理机构。美国叫联邦住房管理局（FHA），加拿大叫加拿大房屋抵押贷款与住房公司（CMHC）。该机构的主要职能之一就是为买房人提供抵押贷款保险，借款人买保险主要是为了降低首付款比例或获得优惠利率，而在法国、荷兰，所有借款人都需要购买保险，借款人万一出险，仍拥有住房，其余责任由保险公司承担。 　　三、完善我国住房金融体系建设的启示和建议 　　研究住房金融体系需重点考虑三方面内容：一是产品体系。二是多层次的、多方位的市场体系。三是组织体系。于是我们得到以下启示： 　　1.政府要在住房金融建设中起主导作用。发达国家住房金融发展历史证明了住房金融的发展必须有政府的积极支持。 　　2.建全房地产金融市场框架，使住房金融机构趋向多元化。实现资金在各金融机构、各地区、各种期限结构的均衡，促成住房二级市场与一级市场的协调发展是完善住房融资的关键。同时，畅通的资金市场与资本市场是住房金融工具的调整和创新的前提。机构投资者是住房抵押贷款二级市场的主要支持者，培育成熟的机构投资者是住房抵押贷款二级市场发展的重要保证。资本市场的积极发育，将大力吸引证券投资基金、产业投资基金等国内机构投资者。 　　3.培育和完善住房融资中介体系，促进住房消费。培育信托、保险、资产评估、信用评级、投资、法律咨询