江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告_61PPT_2010年.ppt

1、同行业竞争 近几年大量的专业、综合物流市场兴起，体量普遍都很大，市场专业化程度较高，如果市场定位重叠，本案无竞争优势。 2、区域融合的挑战 面对众多专业市场的包围，与周边商业环境的融合与其有效互补是一个新的挑战，品牌和完善的信息物流平台是一个关键的制胜点； 3、市场培育的挑战 城东目前物流市场较少，区域物流市场知名度较低，缺乏规模的市场影响力，建立市场认知度可能需要时日较长；市场培育的成本较大。 挑战 (threat) ——项目SWOT分析 * 项目定位 * 项目定位 ——市场定位依据及建议 （纵观七大行业市场，进行综合研判，寻找突破点） 对比因素业态 宏观市场基础 客户基础 市场环境 产品条件 综合研判 纺织业 纺织行业是我市的传统行业，受政府扶持2008年的纺织行业产值占全市总产值的12%，就业人口占全市总就业人口的22% 客群以湖塘和江浙一带经营者和代理商为主 以湖塘纺织城为主的纺织专业市场发展相对成熟，体量达到100万方 纺织专业市场中商场式和1+2独立式商铺各占一半，面积范围在40-70M2 纺织在常州有一定发展历史和市场基础，发展相对成熟，竞争激烈 五金业 常州五金市场发展稳定、前景良好，每年以25%的增幅快速拉升，呈良性发展态势 客群以当地和江浙一带经营者和代理商租赁经营为主 售价低投资客多、去化周期短，美吉特五金城正在建设，总建31万方 在售五金市场主要以1+2标准销售模式为主，主力面积40-70M2 五金行业在常州市场销售和经营状态平稳，竞争较激烈 * 对比因素业态 宏观市场基础 客户基础 市场环境 产品条件 综合研判 化工业（塑料） 化工属于政府垄断行业，塑料化工的产品品种多、应用面广、多为中小企业制造，需要一个专业的交易平台 依托产业优势，投资者较多，经营者以本地及长三角为主 价格平稳、发展规模较大，已有的国际塑化城总建86万方、长江塑化城总建25万方 在售五金市场主要以1+2标准销售模式为主，主力面积为40-70M2 较强产业基础及稳定客群被大体量的专业市场分流，可挖掘空间不大 皮革业 皮革业作为与纺织业共联的独立产业，其发展基础较好，出口退税政策调整、人民币升值等因素对我国皮革行业影响很大，浙江发展突出 客群以本地与异地各占半，部分上海、温州投资者 本地皮革专业市场空缺，零散分布于部分小商品市场，产品不成体系 皮各专业市场主要以店中店形式为主，面积在12-60M2，主力30-50M2 浙江等地行业资源及规模可借鉴性强，常州可作为空白市场进行挖掘 ——市场定位依据及建议 * 对比因素业态 宏观市场基础 客户基础 市场环境 产品条件 综合研判 建材业 市场氛围浓重，竞争较强，市场趋于饱和，利润一般，常州已有10多家专业市场，主要以家居和装饰建材为主，部分五金建材分布在家居建材城里 80%经营者来自本地私营业主，客群分布明显受区域影响，客源大都采取就近、便利为原则 市场数量较多，部分市场只租不售，经营状况一般租金不高在50-60元/月/平米 店中店的商铺形式，需要开间进深相对较大，面积一般在180-200左右的三层铺 周边专业市场相对集中，竞争激烈，招商和运营情况良好，市场可占新份额较少 电子业 常州市电子信息产业近15年来以年增长25%的速度飞速发展，目前已有企业1500余家，全市15户已上市公司中，电子行业占8户 经营者80%为当地经销商，部分为厂商设点 经营状况良好，已有市场环境良好，发展成熟 店中店和沿街商铺形式，面积在20-40M2 电子产业优势，新区已有电子产业园，且对本项目区位有一定抗性 ——市场定位依据及建议 * 对比因素业态 宏观市场基础 客户基础 市场环境 产品条件 综合研判 物流业 市场氛围浓重，竞争较强，常州已有10多家专业化大型物流市场 80%经营者来自本地私营业主，客群分布明显受区域市场影响 经营状况良好，已有市场环境良好，发展成熟 拥有大的加工，仓储基地，及仓储租赁、配载、配送、停车、物流信息发布等 专业市场相对集中，规模较大，有着大的市场专业化运作体系，招商和运营情况良好 ——市场定位依据及建议 * 项目定位 ——市场定位思路解析 综上所述行业对比研判，我们将项目定性，建议定位在： 配套型物流市场 在周边专业市场较为密集，普遍以五金、装饰行业为主的业态中跳出，以填补城东物流市场缝隙为切入点。随着中吴大道改造周边经济效能的释放，依托周围成熟的大型专业市场，以最终实现商业圈“求存共荣”的目标。 * 常州物流专业市场分析·物流市场竞争格局分析 项目定位 ——物流行业的发展与展望 * ——常州市物流专业市场分析·重点物流园区 * 项目定位 ——常州物流专业市场分析·个案分析 亚邦医药物流中心： “医药中心”和“物流中心”优势互补、资