枫情水岸一期项目可研报告MicrosoftWord文档.docVIP

PAGE PAGE 26 TOC \o 1-3 \h \z \u 枫情水岸一期可行性研究报告 1、总论 1.1项目建设背景 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。 “枫情水岸”住宅项目位于石嘴山大武口永康南路以西，黄河大道以北，在石嘴山黄河医院附近，拟建设成为石嘴山市乃至周地区的高档住宅区，主要为入区企业及周边地区企业的企业家到石嘴山高新创业、投资、发展提供居住生活环境。 最近几年随着全国房地产市场的不断发展，在一线城市的带动下，二三线城市的房地产市场正在崛起，近几年，石嘴山市房地产市场无论是投资金额、商品房开发面积还是销售面积均大幅增长。而大武口作为石嘴山市重要的市级开发区，是石嘴山市经济发展的主要动力，随着城市向东南扩展，大武口区将成为石嘴山市未来的副商务中心和市民主要的聚居地。项目有望成为石嘴山示范性项目和城市地标性建筑。 石嘴山项目作为新城市成功向外拓展的第一个项目，不仅能够为公司以后对外拓展和项目开发管理积累经验，还有利于扩大公司的知名度，树立公司在地产领域的品牌。 从项目本身来看，项目占地面积较大，成本低，具有规模开发优势，能够为公司贡献可观的收益。 1.2项目概况 （1）项目名称：“枫情水岸”项目 （2）建设地点：永康南路西 （3）建设单位：A房地产开发公司 （4）公司性质：有限责任公司 （5）经营范围：房地产开发、建筑工程施工、市政建设、物业管理 （6）公司类别：专营企业 （7）资质等级：地产开发二级、房屋建筑施工总承包二级。市政建设施工二级、公路工程施工三级、物业管理三级资质。 (8)企业概况；A公司注册资本10000万元，总资产1.6亿元，成立5年来，累积上缴税金达1500万元，为石嘴山市的城市建设做出了突出贡献，取得了良好的经济效益和社会效益。公司成立多年来，始终坚持“聚一流人才，走科技之路，创精品工程，树正丰形象”的经营宗旨，坚持“质量第一、信誉至上、服务一流”的质量方针，塑造“同心协力，共享成功”的企业文化内涵，始终坚持品牌战略，走以质取胜的道路，使企业步入了快速、健康、稳定的发展轨道。 （9）工程概况：首期项目实际占地面积22688平方米（含公共建筑及景观湖用地），总建筑面积47646平方米，其中小高层5橦面积18234平方米、高层2橦面积26882平方米、别墅8橦面积2530平方米、地下车库60个、容积率2.1。经估算，工程总投资25255.39万元，每平方米造价2000元。 （10）资金来源: 本项目建设资金由A房地产开发公司自筹一部分，向银行借款一部分,通过预售房款解决现金流紧的张问题。 根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为39.14％，财务净现值4696.08万元，投资回收期2.88年。投资利润率15%，利税率17％。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。 1.3 研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地及项目建设规划手续已在办理，建设资金筹措完毕，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和石嘴山大武口区已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对石嘴山市大武口区住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用石嘴山市大武口区黄河大道北侧用地，经济效益较好。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的高层住宅，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。 1.4 主要经济技术指标 “枫情水岸’’项目主要经济技术指标见表1—1。 表1-1 “枫情水岸”项目主要经济技术指标 序号 项目名称 单位 指标 1 总占地面积 平方米 22688 2 总建筑面积 平方米 47646 3 建筑容积率 2.1 4 小区绿化率 % 40 5 户均面积 平方米/户 128.18 6 地下车库 个 60 7 综合售价: 别墅 元/平方米 6100 小高层住宅 元/平方米 4350 高层住宅 元/平方米 4150 8 停车库 元/位 9000 9 建设投资 万元 16483.29 10 每平方米建设投资 元 2000 11 投资利润率 % 15