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汇率对房价传导路径分析 　　摘要：一直以来房地产行业都是人们关注的对象，自1990年以来，日本房地产行业泡沫破灭，对日本房地产乃至整个日本经济产生了巨大冲击，导致日本经济长达十年的衰退，被称为日本“失去的十年”。从泡沫的产生原因再到泡?i逐渐膨胀最后导致泡沫破灭，是研究房地产泡沫中非常经典的一例。本文通过对文献的阅读和数据的简单处理从定性的角度进行了简单的分析。 　　关键词：汇率房地产 传导路径 　　一、汇率对房价传导路径的理论分析 　　通过查阅相关文献，可以得出汇率主要通过三种方式影响房地产价格，分别为流动性效应、财富效应和预期效应，接下来分别讨论下这三种方式是具体如何影响房地产价格的。 　　（一）流动性效应 　　对国家的经济平稳运行来说，汇率稳定至关重要，在很多国家制定的众多经济目标中，汇率稳定都是其中之一。当一个国家的汇率持续上升时，国家的外汇储备会持续增长，为了缓解汇率的继续升值，该国政府会选择向市场中不停注入本国货币的方式。在这个过程中，国内的流动性就会增加，而国内流动性的增加会影响到价格层面，对于属性上佳的房地产投资来说，价格首当其冲。 　　（二）财富效应 　　财富效应在汇率对房价的影响层面指的是在汇率出现变动的情况下，该国国民在对外贸易中的实际购买能力会出现变化，而国民的实际购买能力发生变化能体现在该国内的每一个消费者均出现消费水平上的变动，假设房地产的供给不出现大的变动的情况下，房地产的需求会受到消费者消费水平变动的影响，具体体现在房价上就是房地产的价格出现变化。例如，一国的货币升值，在收入不出现大的变动的前提下会导致购买力增加，消费者的实际购买力增加会直接拉高消费水平，房地产的需求会增加，从而房价也会出现上涨。 　　（三）预期效应 　　预期效应指的是消费者会对汇率的变化产生预期和预测，会根据所产生的预期改变资金的使用和流动，从而影响房地产价格。如果市场上的投资者达成共识，某国的货币预期会持续升值，那么就会导致资金向该国不断流入，在资金流入的过程中房地产是投资者的首选，于是房地产的价格也会随之提高，因此汇率一旦预期持续升值，资金供给就会失衡，房地产价格会随之不断上升。 　　二、日本汇率升值与房地产价格上涨现象描述 　　二战之后，日本用了非常短的时间就过渡到了经济高速发展时期，1955年到1975年间日本大力支持科技发展，提高生产力，国内生产总值从8.3兆日元增至147.7兆日元，发展类型也从劳动密集型产业为主成功转型为技术密集型产业为主，在这20年间日本的GDP水平年均增速达到了15.5%，到了1978年，日本经济成长为世界第二大经济体（仅次于美国）。而与此同期，美国政府的财政赤字不断增加，与日本之间的贸易逆差不断飙升，而日本的制造业十分强劲，出口的不断增长导致经常性项目顺差不断上升。为了弥补财政赤字，美国政府只能发行大量的高利率国债，吸引外资不断流入，导致美元不停升值，进一步对美国的出口业造成了严重打击。 　　为了解决这一严重的双赤字状况，1985年9月22日，美国召集英、德、法、日等国央行行长、财政部长等秘密的在纽约广场饭店举行集会，并在集会上签订了“广场协议”，这一协议的重心就在于强迫日元升值，以此缓解参会国家巨大的贸易赤字。 　　由于日本房地产泡沫的不断积聚，日本的房地产价格在八十年代末期突破了正常范围，并由此引发了一系列的社会问题和阶级矛盾，为此日本政府不得用极度紧缩的货币政策来控制泡沫，直到1989年5月日本政府通过连续6次的利率上调，逐步破灭了房地产积累的泡沫。而日本本土的地价指数也在1991年的顶峰之后不停下跌，统计数据到2012年，跌幅已经达到了63.3%。与此同时房地产价格也在不断走低，而汇率整体上在稳步上升，两者之间数据体现出的负相关性不大，这可能是因为在两者之间的关系运行中，房地产泡沫的破灭担当了一个非正常冲击的因素，并影响到了两者关系的正常运行。 　　通过研究日元的大幅度升值对日本经济的影响效应，我们可以从研究结果中看出，日元的不停升值是通过间接的方式对日本经济产生了影响，其本身并没有直接影响日本的物价水平和产品出口的竞争力，但是其间接的影响了日本银行的宏观调控政策、经济主体的行为和进出口机构，从而进一步引发多重经济效应，导致了日本经济在长期内处于经济萧条状态。 　　三、汇率变动对日本房地产价格影响案例分析 　　（一）流动性效应 　　由于广场协议事件的发生，日元的汇率出现了大幅度的升值，这一现象严重影响了日本的出口产业。从日本财政省所发布的数据可以看出，1985年签订广场协议之前，日本对外出口的商品的价值约为41.57兆日元，而在签订了广场协议后，1986年日本对外出口的商品价值已经下降到了34.6兆日元，下降的幅度达到了16.8%，接下来的198