世联_2009年北京大运河孔雀城项目营销执行报告.doc

世联_2009年北京大运河孔雀城项目营销执行报告 — 2009年大运河·孔雀城营销执行报告 贴近市场，因市而变 目标及核心问题 2009年目标解析 2009年宏观大势预判 08年整体实现23.3亿元，销售产品主要以联排AB类为主。 2008年大运河孔雀城认购额2.3亿元 签约额2亿元，签约率87% 回款额1.8亿元，回款率80% 2008年销售回顾 联排AB类（186-226平米）共195套，认购182套，销售率93%，月均22套； 联排CD类（250-350平米、420平米）共34套，认购17套，销售率50%，月均2套； 叠拼共199套，认购33套，销售率17%，月均11套。 目 标 2009年总货值及认购目标4.8亿元 签约额目标4.17亿元（根据08年签约率计算） 回款目标3.84亿元（根据08年回款率计算） 联排认购目标：180套 叠拼认购目标：390套 2009年销售目标 09年叠拼产品成为兑现现金流的主力产品； 09年CD类大面积联排主力产品比例达到联排产品的48% 。 2009年货量分析 181 约23260万 约47143 合计： 10 约2200万 约2574 D类 51 约8745万 约17125 C类 58 约6440万 约15520 B类 62 约5890万 约11924 A类 套数 金额 面积 户型 联排货量 402 约24660万 约67760 合计： 61 约3820万 约10430 上叠 240 约13346万 约40030 中叠 101 约7500万 约17300 下叠 套数 金额 面积 户型 叠拼货量 联排： A类 — 180~206㎡ B类 — 219~232㎡ C类 — 252、300、350㎡ D类 — 415㎡ 叠拼：160~180㎡ A、B类货值约1.2亿元 C、D类货值约1.1亿元 联排货值占总货值48%，叠拼货值占总货值52%。 联排： A、B类货值占联排货值52%； C、D类货值占联排货值48%； 叠拼： 下叠货值占叠拼货值30%； 中叠货值占叠拼货值54%； 上叠货值占叠拼货值16%。 2009年目标下各户型销售速度要求 联排A户型共销售116套，月均14套 联排B户型共销售64套，月均8套 联排C、D户型共销售17套，月均2套 叠拼共销售33套，月均11套 联排A、B类月均销售22套 A户型 B户型 CD户型 叠拼 08年各户型销售速度回顾 09年联排AB类共120套，认购120套销售率达到100%，销售速度必须保持22套/月。 09年联排CD类共61套，认购60套销售率达到98%，销售速度必须保持8套/月。 09年叠拼共402套，认购390套销售率达到97%，销售速度必须保持33套/月。 联排AB类共195套，月均22套/月； 联排CD类共34套，月均2套/月； 叠拼共199套，月均11套/月 08年销售回顾 09年目标下销售速度要求 联排AB类销售速度必须保持22套/月。 联排CD类销售速度必须保持8套/月。 叠拼销售速度必须保持33套/月。 2009年项目核心问题 如何实现， 联排AB类持销22套/月! CD类: 2套/月 8套/月, 提速4倍! 叠拼: 11套/月 33套/月, 提速3倍! 目标及核心问题 2009年宏观大势预判 2009年目标解析 据中国海关总署统计，11月份，中国出口额竟同比出现7年以来的首次负增长，幅度达2．2％，而10月份还曾是19．2％的较大幅增长；进口额则下降达17．9％，而10月份还曾是185．6％的增长。 中国整体进出口贸易面临严峻挑战 海关统计数据显示，今年11月，广东进出口总额为533.5亿美元，下降近13%，形势非常严峻。广东省纺织品进出口股份有限公司统计，与去年同期相比，企业接单下降了三到四成，而且国外客商普遍难以还价。 珠三角受进出口下滑冲击严重 2007年下半年以来，在浙江温州、台州、宁波、绍兴、义乌、杭州以及江苏苏州、无锡等地区，不断传出中小企业破产、倒闭的消息。一些昔日的地区龙头企业陷入绝境。更多企业则通过减产、收缩规模以渡过难关。 长三角企业出现大面积破产 11月份主要经济指标呈现大幅下滑，虽然前三季度累计GDP增速达9.9%，但近期单月数据急剧恶化，料第四季度GDP增速将前所未有的低。 经济背景 金融海啸肆虐全球，中国经济陷入困境，11月主要经济指标呈现大幅下滑态势，GDP增涨率极速下跌，进出口行业遭受重创，实体经济受到波及，多个行业经营困难，大量企业陷入绝境…… 北京市场 北京市场回归理性，上半年不同阶段表现不一，但最终作实了量价双阴行情，客户进入深度观望期 市场调整以来，08年北京房地产市场整体供应情况与去年基本持平