现金流量现金流入现金流出注意.PPT

第二章 现金流量及其构成 第一节：现金流量 现金流量三要素 2.现金流量图 某房地产公司有两个投资方案A和B。A方案的寿命周期为4年，B方案的寿命周期为5年。A方案的初期投资为100万元，每年的收益为60万元，每年的运营成本20万元。B方案的初期投资为150万元，每年的收益为100万元，每年的运营成本20万元，最后回收资产残值为50万元。试绘制两方案的现金流量图。 第二节 工程项目投资——现金流出 工程项目投资，一般是指某项工程从筹建开始到全部竣工投产为止所发生的全部资金投入。 预备费是指投资估算中为不可预见的因素和物价变动因素而准备的费用。按我国现行规定，预备费包括基本预备费和涨价预备费。 基本预备费是指在项目实施中可能发生的难以预料的支出，又称工程建设不可预见费，主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。 涨价预备费是对建设工期较长的项目，由于在建设期内可能发生材料、设备、人工等价格上涨引起投资增加，工程建设其他费用调整，利率、汇率调整等，需要事先预留的费用，亦称价格变动不可预见费。 2、建设期贷款利息 是指项目在建设期内因使用债务资金而支付的利息。按规定，建设期利息在项目实施后允许计入固定资产原值。在偿还债务资金时，这部分利息一般也作为本金，计算项目投入使用后各期的利息。 3、流动资金 是指在项目投产前预先垫付，在投产后生产运营过程中用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用以及在产品、半成品、产成品和其他存货占用中所需的周转资金。 流动资金＝流动资产－流动负债 流动资产包括现金、存款、应收款、预付款及存货。 流动负债主要是指应付款和预收款。 在整个项目寿命周期，流动资金始终被长期占用并周而复始地流动，到项目寿命期结束，全部流动资金才能退出生产与流通，以货币资金的形式被回收。 （二）工程项目投资形成的资产 1．固定资产：使用时间在一年以上，单位价值在规定标准以上，并且在使用过程中保持原有实物形态的资产，如房屋、设备、运输工具、构筑物等。 2．无形资产：能够长期使用但没有实物形态的资产。 3．其他资产（递延资产）：不能计入当期损益，而应当在今后若干年内分摊的各项费用，包括开办费、固定资产改良支出、租入固定资产的改良支出及摊销一年以上的其他待摊费用。 4．流动资产：括现金、各种存款、应收账款、预付账款及存货等，分为流动资金和流动负债两部分 二、建设投资估算 （一）建设投资估算的依据和要求 1．估算依据 2．估算精度要求：投资估算深度应能满足控制设计概算要求。 （二）投资估算步骤 1．分别估算各单项工程所需的建筑安装工程费、设备及工器具购置费； 2．在汇总各单项工程费用的基础上，估算工程建设其他费用和基本预备费，得出项目的静态投资部分； 3．估算涨价预备费和建设期贷款利息，得出项目的动态投资部分。 4.估算流动资金 （三）固定资产投资估算 1．静态投资部分的估算 2．动态投资部分的估算 （四）流动资金估算 1.静态投资估算 工程建设费 （1）资金周转率法 用资金周转率来推测投资额的简便方法。其公式如下： 资金周转率=年销售总额 /总投资=（产品的年产量×产品单价）/总投资 投资额=（产品的年产量×产品单价）/资金周转率 拟建项目的资金周转率可以根据已建项目的有关数据进行估计，然后再根据拟建项目的预计产品的年产量和单价，进行估算拟建项目的投资额。这种方法简便，计算速度比较快，但精确度比较低，可用于投资机会研究及项目建议书阶段。 (2) 生产能力指数法 这是从化工厂总结出来的设备投资估算方法，这种方法根据已建成的、性质类似的建设项目或生产装置的投资额和生产能力及建设项目或生产装置的生产能力来概略估计不同规模拟建项目的投资额。计算公式为： (3) 比例估算法 ① 以拟建项目或装置的设备费为基数，根据已建成项目或装置的建筑安装费和其他工程费等占设备费价值的百分比，求出相应的建筑安装费及其他工程费用等，再加上拟建项目的其他有关费用，其综合为项目或装置的投资。公式如下： I=E(1+f1p1+f2p2+f3p3+……)+C 式中： I—拟建项目或装置的投资额 E——根据拟建项目或装置的设备清单按当时当地的价格计算的设备费（包括运杂费）总和. P1、P2、P3 ……－已建项目中的建筑,安装及其他工程费用等占设备费百分比; f1、f2、f3 ……—由于时间因素引起的定额,价格,费用标准等变化的综合调整系数; C ——拟建项目的其他费用. (3) 比例估算法 ② 以拟建项目中的最主要、投资比重较大并与生产能力直接