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建设用地使用权分层设立技术性措施 　　摘要 随着空间资源的开发利用，建设用地使用权分层设立已成趋势。我国《物权法》第136条确立了我国建设用地使用权分层设立的原则，但《物权法》中没有规定更具体的操作方式。建立建设用地使用权分层制度，需要切实可行的法律技术性措施来推进。 　　关键词 建设用地使用权 分层设立 空间利用 法律技术 　　中图分类号：D922 文献标识码：A 　　 　　 　　现代城市，摩天大楼、高铁、轻轨、立交桥、高压电线、人行天桥和地铁、地下通道、地下商场、地下停车场、地下管道、地下人防工程等土地立体化利用形式不断涌现。建筑技术的进步，为充分利用空间提供了物理意义上的技术，分层设立使用权，是从法律制度上为这种合理充分利用空间的方式提供技术支持。我国《物权法》第136条确立了我国建设用地使用权分层设立的原则，但除此之外《物权法》中没有规定更具体的操作方式。法律在这里的空白预示着分层的空间利用者一旦发生纠纷，无法可依的混乱局面势必出现。因此，建设用地使用权分层的设立需要从法律角度研究出可行的技术性措施。 　　一、上层与下层设立的界限确定 　　《物权法》明确了建设用地使用权可分层设立，但是具体的分层建设用地使用权间的界限较为模糊。“空间要分层，并想成为独立的权利客体必然要有明晰的立体的周界，且由于特定层空间权利的实现往往要依托其相邻层才能完全实现，因此层与层之间的垂直相邻关系比地表平面土地产权之间的水平相邻关系更为复杂。”我国目前采用的是二维地籍制度，传统的地籍测绘仅以二维坐标来表示宗地的界址、形状、面积等内容，而现在的分层建设用地使用权的客体是一个立体的、特定的空间范围，不仅要确定土地四至界限，还要确定土地的竖向界限，在衡量单位上是以立方米来计算。 　　权利人利用上层空间与下层空间的利用互不妨碍，需要上层与下层之间有效距离作为界限。而确定界限的首要原则应当是利用某一层空间不会给相邻空间带来危险或侵害，如开发利用地下空间，不能造成地面的沉陷。由于我国幅员辽阔，地形多变，土地具体用途有别不同，具体的分层建设用地使用权客体空间范围之间的有效距离，应根据当地实际情况来确立，不一定采用统一标准。上层与下层的界限应当是弹性区间，不是具体数值。此外，上层与下层之间的有效界限也应在建设用地的使用权出让合同中明确规定。 　　二、分层设立使用权后的登记 　　我国物权变动模式采取登记生效主义，故登记在建设用地使用权分层设立中至关重要。《物权法》第l0条第2款规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”分层设立建设用地使用权后，应当依照物权法有关规定，进行登记，具体办法可参照传统建设用地使用权的登记。 　　在我国的《土地登记规则》中规定：“土地登记以县级行政区(含县级市、旗、自治县、市辖区)为单位组织进行，具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责。”因此，分层建设用地使用权登记可以参照土地登记，实行地域管辖原则。 　　登记的基本内容不仅要包括物理属性还要包括权属信息。由于分层设立的使用权与传统建设用地使用权的客体有差异，因此每一层空间要做三维测量，进行独立的登记。 　　《物权法》第139条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”因此，分层建设用地使用权人对其拥有的具体层次空间部分的权利关系可通过分层建设用地使用权证书来详细记载。具体包括土地空间产权类型、权利取得方式、用途及限制、产权取得时间及终止时间、产权变更情况和权属来源等。 　　三、分层权利之间的优先顺序问题 　　由于空间利用的随机性，可能出现先设有地表建设土地使用权、后设地上或地下建设用地使用权的问题，也可能先开发利用空间、后设立地表建设用地使用权的情况(如先修地铁利用地下空间，后又在地表上设立建设用地使用权等情形)，还可能出现的地表建设用地使用权、地下建设用地使用权和地上建设用地使用权依规划同时设立的情况。 　　《物权法》第136条没有规定分层权利之间的优先顺序问题。依照“时间在先，效力在先”的物权效力原则，用益物权之间的冲突应当按照“先来后到”的规则来确立其优先顺位，即“时间在先，权利在先”。然而，开发利用已设立的建设用地使用权的上层或下层空间，就是对既存建设用地使用权的一种限制。后设的建设用地使用权是在既存的建设用地使用权的基础上设立的，虽然是同一种类用益物权，不使后设立的建设用地使用权的效力优先于既存的建设用地使用权，土地立体利用之目的就无法实现。此时，僵硬地遵守要传统的物权效力规则并不利于空间的利用。故新设立的分层建设用地使用权法律效力应当优先于既存的建设用地使用权。 　　《