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开发商以违法经营手段获取非法利益影响分析 　　摘 要： 以海南房地产为研究对象，借鉴已有的相关研究，通过综合分析近年来海南开发商违法经营案例，分析开发商获取非法利益的主要表现和造成的社会影响，提出处理开发商以违法经营手段获取非法利益问题的建议，以加快海南房地产的发展进程。 　　关键词：开发商 违法经营 利益 分析 　　中图分类号：D924 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2015）10-0355-02 　　近年来，受海南国际旅游岛国家战略的推动和刺激，我省房地产市场发展形势迅猛，房地产领域部分企业或个人在利益的驱使下，利用法制、政策、监管等相对不健全的空子打“擦边球”，甚至违反法律法规大量进行违法开发建设，并隐瞒违法事实未经许可将房产公开销售，谋取非法暴利，然后将非法所得进行转移，企业停业、法定代表人下落不明，致使大部分购房户合法权益无法保护，相关行政部门处罚措施无法落实，严重损害房地产市场秩序，损害政府的公信力，造成极为恶劣的社会影响。 　　一、海南省开发商以违法经营手段获取非法利益的主要表现 　　开发商是房地产市场的重要参与者，也是房地产领域违法经营行为的主体。通过综合分析近年来的有关案例可以发现，开发商违法经营行为几乎遍布房地产项目从土地获取、规划审批到工程建设和房屋销售的全过程。具体来看，主要表现在以下几个方面： 　　1.土地获取环节的违法行为 　　擅自改变土地使用性质。我国实行土地用途管制制度，对土地的用途有严格的限定，改变土地用途需经人民政府批准。但实际上开发商为了规避招拍挂制度，常常先斩后奏，不经批准擅自改变土地用途。在土地市场监管中，该违法行为隐蔽性强，且对既成事实行为的处罚法律上又缺乏可操作性，在我省房地产领域较为普遍存在。 　　非法交易土地。我国对土地转让收取的税率较高，一些开发商为了逃避缴纳税款，往往假借转让公司股权方式或合作开发的名义恶意串通，规避法律非法转让土地使用权，以达到土地交易的目的。此违法行为因其“合理”避税，受法律和政策的约束，几乎成为开发商之间不宣自明的“战略合作”策略。 　　2.规划审批环节的违法行为 　　公文造假。我省政府部门对房地产业实行严格监管，对房地产开发经营设定了各种市场许可和准入制度，一个房地产投资项目要开工建设，需经政府有关部门严格审批，取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等有关证件，因涉及部门多，审批时间长，最易产生的违法行为就是开发商伪造政府文件骗取办理相关手续。 　　商业行贿。房地产开发周期较长，在规划审批、工程招标投标、工程建设、预售销售等诸多环节均存在较大权力寻租空间，给一些不法开发商以可乘之机，商业行贿犯罪行为几乎涉及房地产开发各个环节，且涉案金额大，行贿手段多种多样，呈多发趋势。 　　3.工程建设环节的违法行为 　　违法建设。主要表现为未取得建设工程规划许可证即开工建设，或违反工程规划许可证的规定擅自变更批准的规划设计图纸进行建设，如改变栋数、层数等建设规模、不按原施工图施工，导致项目不符合相关建设程序，且存在质量、消防安全隐患，无法组织竣工验收。 　　偷工减料。开发商为了最大限度谋取经济利益，在工程建设阶段偷工减料，超越实际条件的赶工期、使用不合格的原材料，以此来节省建设成本，导致施工质量存在问题，房屋质量和使用功能被破坏，由此埋下安全隐患，不仅使业主的经济权益受到侵害，还给购房者的人身安全带来威胁，严重背离了商品经济中的诚信和平等交易的原则。 　　4.房屋销售环节的违法行为 　　非法销售。开发商在未取得房产开发建设合法手续或未取得商品房预售（销售）许可证的前提下，将房产违法出售给购房人，致使无法办理房产过户或房产证。 　　一房多卖。房地产开发商在预售或出售房产过程中，因购房者出现违约或房产升值等因素，开发商在没有按正常程序解除合同的情况下，又将房产出售给他人，造成一房多卖。 　　非法融资。开发商为资金套现，将手中的存量住房以虚构的买房人（内部职工或开发商亲属等）名义购买，签订定虚假的商品房买卖合同，到银行按揭贷款，套取银行资金用于房地产开发，房产建成后再将房产卖给购房人，一旦开发商资金链断裂，无法偿还银行贷款，那么银行将采取民事诉讼途径执行房产，真正购房人的权益将得不到保障。在此类非法融资过程中往往还兼具合同诈骗、一房多卖的违法行为。 　　广告欺诈。这类违法现象主要体现在广告用词上使用绝对化语言，如“绝版”、“唯一”等词语，内容上有悖社会主义精神文明风尚，如“追求帝王奢侈享受”，数据上使用虚假或者不合法的统计数据，避重就轻，欺骗消费者。 　　二、开发商利用违法手段获取非法利益所造成的社会影响 　　开发商利用违法手段获取非法利益的行为，对购房者、对政府、对社会都造成了极为严重的影响。 　　1