城市土地资源与资本定价的数值理论与方法分析-numerical theory and method analysis of urban land resources and capital pricing.docxVIP

硕士研究生学位论文第一章 绪论 硕士研究生学位论文 第一章 绪论 PAGE 1 第一章 绪论硕士研究生学位论文 第一章 绪论 硕士研究生学位论文 PAGE 10 第一章 绪论 1.1 选题背景 1.1.1 我国城市土地使用制度改革历程 新中国成立初期，我国借鉴前苏联的经验，建立起了社会主义计划经济体制。在土地 制度方面，通过没收外国资本、官僚资本、敌对势力所占有的城市土地、赎买民族资本占 有的土地等方式，建立起了城市土地国有制度。1956 年 1 月 18 日中共中央书记处下达的 《关于目前城市私有房产基本情况及社会主义改造的意见》中规定：“一切私人占有的城 市空地、街基地等地产，经过适当办法，一律收归国家。” 在这种体制下，政府无偿、无 限期、无流动配置土地资源，城市土地是完全的国有产权，宪法禁止土地转让，城市土地 供给制度排斥价值规律，否定土地的商品属性，土地供给由各级政府多头分散管理、按照 国民经济计划需要行政划拨。1954 年，当时的政务院下发文件，规定国营企业、机关、部 队和学校等经政府批准占用的土地，不再向政府缴纳地租或使用费。此后，城市土地价格 已不复存在。城市土地单一计划供给模式下，土地使用者缺乏相应的约束机制，导致土地 利用效率低下，浪费现象严重，不利于城市的建设和发展。 20 世纪 80 年代，随着改革开放的进一步深入，东部沿海地区出现了一些“三资”企 业、私营企业和个体工商企业，这些企业使用土地不应该和国有企业享受同等待遇，而应 该合理地收取它们的土地使用费。因此，计划经济体制下的城市土地供给制度和土地管理 机制越来越不适应当时经济的发展要求，迫切需要我国进行城市土地使用制度改革，要从 根本上改变传统计划经济体制下的城市用地制度，并逐步建立起与其他生产要素一样，可 以进入商品流通领域的土地使用制度。1983 年 9 月 20 日国务院颁布《中华人民共和国中 外合资企业法实施条例》第 47 条提出，中外合营企业场地合同应明确“场地、用途、合 同期限、场地使用权的费用(简称土地使用费)”。虽然当时对“场地使用费”没有赋予十 分明确的内涵，但是它的出现在一定程度上表明，在我国土地使用权已作为一种商品被国 家所承认，土地使用权已成为一项财产权而被有限制地进入市场。深圳是较早进行土地使 用权有偿出让的城市，1987 年 9 月 9 日，深圳市政府以协议方式，将一块面积为 5321.8 平方米的住宅用地，以每平方米 200 元，总价 106.4 万元的价格出让给中国航空技术进出 口深圳工贸中心，使用年期 50 年。同年 12 月 1 日，深圳市政府首次以拍卖的方式，将一 块位于罗湖区内，面积 8588 平方米，代号为 H409-4 的商品住宅用地推向市场，使用期限 为 50 年，底价为 200 万元，有 44 家企业参加了公开拍卖活动，经过激烈的竞争，深圳房 地产公司以 525 万元的应价得手，平均每平方米地价为 611 元。这次拍卖是真正的土地使 用权的买卖，不是转让，更不是划拨。香港《大公报》曾评论说：“这是中国土地管理制 度在理论和实践上的一次重大突破。”香港《晶报》也指出：“这是新中国自 1949 年建国 以来的空前壮举，也标志着中国大陆改革开放进入历史新时期”。 继深圳之后，上海、厦门、广州、福州、天津、汕头和海南经济特区等地在 1988 年、 1989 年也先后进行国有土地使用权出让试点工作，并制定和颁布了地方性的土地使用权有 偿出让和转让的有关条例或规定。1990 年 5 月国务院发布《中华人民共和国城镇国有土地 使用权出让转让暂行条例》， 预示着我国全面结束土地无偿、无限期、无流动的使用制度。 土地使用制度的改革，确立了土地资源的商品观念，理顺了土地使用价值和价值的关系， 从而建立了资源市场价格体系，为城市经济的发展开拓了资金来源。因此，这次改革改变 了土地使用权不能交易、不能转让的局面，使土地使用权可以顺利进入市场交易。至此， 我国政府借鉴香港地区、英国、新加坡的土地批租供给模式，在保持城市土地国有的前提 下，建立起了城市土地的有偿使用制度、市场化流转制度和存量土地使用制度。 然而新的土地制度在改革开放中也出现了新的情况，我国城市土地使用制度也出现新 的问题： 一是土地供给市场异常混乱，“以地生财”模式得到中央认可后，各种土地使用权主 体，包括各级城市政府、事业单位、国有企业、集体组织纷纷参与土地交易行为，以获取 丰厚的利润，导致土地市场的混乱和大量隐形土地市场存在；二是由于大量优良土地资源 使用权出让之后，可供供给的城市土地越来越少，开发成本越来越高；三是在中央严格保 护耕地的政策下，地方政府通过将耕地转换为其它用途用地进行供给越来越困难。因此， 地方政府迫切需要一套新的机制，来获取