房地产估价第4章房地产估价的价格理论.ppt

第4章 房地产估价的价格理论 4．1 房地产价格理论 4.1.1 房地产价格的概念 所谓房地产价格，是指在开发、建设、经营房地产过程中，所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。房地产商品价格是房屋建筑物价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的综合性货币表现。在房地产估价上，一般认为房地产价格是房地产的经济价值（交换价值）的货币表示。 4.1.2 房地产价格的成因 在房地产估价上，一般认为房地产价格是房地产的经济价值（交换价值）的货币表示。而房地产的经济价值及房地产价格的成因，是房地产的效用、房地产的相对稀缺性及对房地产的有效需求三者相互作用的结果。 房地产的效用，是指人们因占有、使用房地产而得到满足的程度。房地产如果没有效用，就不会发生房地产价格，因为没有效用，人们就不会产生占有房地产的欲望。但认定某物品有效用，并不能直接产生该物品的经济价值，如其数量丰富，随时随地都能自由获得，像空气那样虽对人类至关重要，也不产生价值。 房地产的相对稀缺性，意味着对比一般人类欲望，其欲望的满足，由于从质和量上有限而处于不足的状态。房地产的稀缺性，比一般经济物品还被重视。房地产的价格，被看作是稀缺性的价值反映，可以认为是在结合效用和稀缺性后发生的。 房地产价格的发生，除以上两个原因外，还必须对房地产形成现实购买力才有可能。购买力是经济的概念，它通