房地产估价第10章地价评估.ppt

主要讲述地价评估的基本理论和方法。通过本章学习，应达到以下目标： (1) 掌握路线价法的基本原理和基本程序； (2) 熟悉基准地价系数修正法的基本原理和基本程序； (3) 技能要求：能够用路线价法和基准系数修正法评估城市土地价格。 10.1 地价体系 10.1.1 概念 地价是为了购买获得土地预期收益的权利而支付的代价，其理论基础是马克思的地租理论。因为土地、产权、区位、市场供求关系和政府土地管理政策的不同，在地产市场上形成了不同级别、不同标准和起不同作用的地价形式。为了区分不同形式地价的差异，规范土地市场和满足全面管理土地资产的需要，将不同形式地价赋予不同的概念和内涵，形成了在一定的管理制度和市场条件下运行的不同的土地价格系列。 在不同的区域，区位基础、区位条件、城市规模和经济发展水平等存在明显的差异，导致，各地区土地开发利用方式和土地利用价值也存在明显的差异。因此，地价体系不仅要满足某个城镇或区域土地管理和土地市场发育的需要，而且能反映不同城镇或区域间的地价差异，使地价具有可比性，便于引导土地合理利用与合理投资，避免出现在土地使用权有偿出让和依法转让、出租、抵押、入股和联营等经济活动中故意压低或抬高地价的现象，防止国有土地资产的流失和浪费。 从土地的使用价值看，在理想的土地市场和土地交易中，仅仅从发挥土地经济效益的原则出发，土地的使用价值优，等级应该高，如果土地的使用价值劣，等