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简析我国房地产项目进度质量控制 　　【摘 要】随着我国经济的发展，房地产业也逐渐成熟和发展，为了有效提高我国目前房地产业的整体水平，就需要对项目的主要进度进行质量控制。本文对房地产项目的主要进度进行了分析，仅供业界人士参考。tp：// 　　【关键词】房地产；项目进度；质量控制 　　只有不断加强我国房地产行业的质量要求，才能从根本上解决当前我国房地产遇到的瓶颈，才能保证我国居民的住房安全，才能为我国的经济奠定基础。 　　一、房地产开发项目管理概念 　　房地产开发项目管理的最终目的是高效率地实现项目目标，其是以项目经理负责制作为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，在开发项目建设的全过程，按其内在运行规律，建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。房地产开发项目管理是一套复杂的管理体系，它以房地产企业、监理公司为主管，各参建单位参与，通过计划、组织、协调和控制四个方面的管理，保证房地产开发项目有效进行，最终实现项目目标。房地产开发项目管理的具体流程步骤： 　　1、其在计划管理方面。对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。也就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，从而使项目有序地达到预期总目标。 　　2、其在组织管理方面。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。 　　3、其在协调管理方面。其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。由于房地产项目开发过程中多单位间的协调对工程施工进度、施工质量以及施工成本有着重要的影响，使得房地产开发工程综合协调工作显得尤为重要。 　　4、其在控制管理方面。其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。 　　二、房地产开发项目前期工作阶段 　　2.1制定开发项目的质量计划 　　充分了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉质量管理体系文件，把质量目标进行层层分解，按质量计划和实施步骤层层落实。每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量的措施都予以明确，质量管理计划要简明扼要，重点突出，具有可操作性。 　　2.2建立开发项目前期工作成果的质量评审制度 　　建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段，采用德尔非法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果。项目咨询公司对咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成相应记录文件，以提高投资效益。 　　三、房地产开发项目设计阶段 　　项目设计阶段是开发项目进行质量管理，实现经济效益的最直接最重要的环节。一般来说，设计费约占项目总投资的1%，但设计工作对工程造价的影响程度可达75%以上。优秀的设计是开发项目盈利的基本保障。项目设计阶段分为初步设计和施工图设计两个阶段，它直接关系着项目的开发成本与质量。其目的是通过不同阶段的设计来控制和保证设计的质量。初步设计完成后，根据一些建设方案设计的经验教训，开发企业要认真审查对比，不能对设计单位过分依赖，应注意细化后的设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。合理主要体现在： 　　（1）布局是否合理。户型设计是否超前，功能分区是否分明，是否合理安排居住、使用、卫生等功能空间，体现其最大的使用价值，是否严格控制每套住宅的价格与功能价格比，住宅结构和设备布置是否最大限度满足建筑功能及美观的要求；环境配套设施、建筑造型和风格艺术怎样，是否体现了以人为本的设计理念，具有较高观瞻价值。这些都是购买者很注重的影响房屋销售的重要因素。 　　（2）经济性是否合理。设计应将使用功能分区相对集中，减少浪费。尽量避免不必要的装饰和过多的悬挑，建筑尺寸尽量采用经济尺寸。环境配套设施要做到经济适用、美观，新颖但不奢华。开发企业全面审查后，对设计方案提出合理化建议，以便设计单位进行修改。尽可能做到详尽周到，避免设计返工，修改后的设计方案应将新预算成本与目标成本对比，看是否超预算设计。 　　四、房地产开发项目实施阶段 　　（1）实行效益奖励制度，充分调动管理人员的积极性，管好施工现场。开发企业应牢固树立管理人员的经济观念，培养他们实事求是的办事作风，让他们认识到节约资金的重要性。当管理人员发现