打造豪宅产品之实例分析研究报告.docVIP

豪宅实例调查分析报告 随着社会的发展与进步，人们的衣食住行不会总停留在一种标准上，有关生活方方面面的升级成为现代社会的不变追求。而在房地产的住宅市场中，伴随着市场的发展，从毛坯房到装修房，从普通公寓到精装豪宅，住宅产品在不断升级换代。在这个四处炒作“豪宅”概念的时代，“伪豪宅”、“暴发户豪宅”充斥于生活中，豪宅被定义得与现实无关，直接影响到消费者对豪宅的判断与选择。 究竟什么是豪宅，什么才是豪宅应有的品质表现？我们对杭州、上海两地市场认可度较高、较为典型的精装豪宅做了比较系统的调查，以此作为莱茵国际项目定位及推广的市场依据。 框定典型性“豪宅”的圈子 豪宅，最高层次的高端住宅，上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间。要成为区域市场内的典型性豪宅项目，必定在其物质实体及精神享受两个方面都具备超越平均水平独有优势。 物质实体 价格是判定的第一要素，纵观各大城市典型性豪宅，或占据城市一方珍贵的土地，或拥有一片珍稀且无法复制的资源。因为地段优势，豪宅大都占有稀缺性资源数量及标准明显超出平均水平，位于市区的豪宅占有超过平均水平的公共资源，如高档商业配套、文化教育设施、发达的交通系统等，而位于郊区的豪宅则占有超过平均水平的土地数量及自然景观资源，综上各大价值，最终都可以通过价格杠杆体现。即——我们界定的豪宅售价总是比区域平均价格高出30%-50%甚至更多。 精神享受 豪宅之所以成为豪宅，除了无可比拟的地段优势之外，更重要的是它提供给那些社会顶端极少数人群对于社交、商务、时尚、休闲、娱乐等上层生活享受。首先，豪宅的缔造者必定在房产业界内具备相当实力，以保证其产品的真正品质。豪宅产品的套型面积、空间尺度、产品标准及设备等方面明显超过普通住宅产品。其中装修标准的差异性尤其明显，豪宅往往会选择一些国际知名的品牌进行强强联合，同时必须拥有人性化、智能化的功能来保证居住者的舒适享受。此外豪宅的物业服务大都选择国际顶级品牌的物业管理公司，服务内涵与外延、服务标准明显超出平均水平，且强调满足业主个性化需求，使居住者倍受尊崇，时时刻刻体会到住在豪宅所享受到的尊贵。 以此为据，我们在浙沪两地选择以下4个在业界、消费者颇为认同的豪宅项目，剖析豪宅的品质之道。 上海·汤臣一品 汤臣一品坐落于上海陆家嘴滨江大道旁，占地2万多平方米，总建筑面积达11.5万多平方米，由4幢超豪华滨江住宅和1幢高级会所组成，售价高达11万元/㎡。 上海·华府天地 华府天地由5幢小高层组成，位于上海新天地正对面，总建面7万平方米，豪华装修。主人专属电梯，一层一户，中西双厨，户型：260㎡-700㎡。当时开盘售价5万元/㎡，目前二手房售价约10万元/㎡。 杭州·阳光海岸 阳光海岸位于杭州未来市中心钱江新城核心区域，总建筑面积近12万平方米。　一线临江地块、188席户户全江景、380－1200㎡大宅空间，是滨江集团继金色海岸之后的又一一线江景精装修豪宅项目，目前售价36000元/㎡。 杭州·公元沐桥 公元沐桥地处杭州之江国家旅游渡江区，占地面积约5万多平方米，总建筑面积约8万多平方米，在售南区为古典风格的多层精装美国公寓，总共11幢建筑以5层为主，配置电梯并以精装修交付，目前售价约35000元/㎡。 四大豪宅品质细节剖析 建筑特点 汤臣一品 华府天地 阳光海岸 公元沐桥 外墙 一至三层进口石灰岩，三层以上日本三菱纳米光触媒铝复合板。 天然花岗岩干挂，外墙保温材料 进口石灰岩 进口石材外墙，屋顶以铜覆盖 大堂 墙地面进口大理石，玻璃天幕高12.7米，直径16米，全玻璃构成。 五星酒店式大堂，9米挑高。墙地面进口大理石 7.4米挑高酒店式大堂，进口大理石地面 4-6米精装修公共大堂 电梯厅 电梯 进口大理石，永大日立高速电梯 进口大理石，日本FUJITEC电梯: 进口大理石 瑞士迅达电梯 美国蒂森克虏伯LEV别墅电梯 窗 比利时格拉威泊尔 Low-E中空玻璃，意大利阿鲁克 （ALUK）门窗五金。Silent Giss电动窗帘轨道。 高级铝合金钢窗、双层中空玻璃。窗配件采用德国ROTO或同级产品 意大利罗克迪平开或内开内倒系统，断桥隔热木铝复合型材，双层中空low-e钢化玻璃 空调系统 新风系统 日本大金VRV Ⅱ 户式中央空调 美国碧慕（BEAM）中央吸尘系统 日本大金VRV Ⅱ 户式中央空调 美国BEAM中央吸尘系统 日本大金VRV Ⅱ户式带新风中央空调系统 日本大金VRV Ⅲ 户式中央空调 梵东尼（Fantoni）新风系统 采暖、热水系统 德国威能（Vaillant）热水炉 德国Viessmann、法国Chappee热水炉 地热采暖，循环热水 德国威能（Vaillant）壁挂锅炉 净水系统 开能（Canature）净水器 开能Canature 开能（Canature）