万豪城市广场可研研究报告.docVIP

PAGE PAGE 2 万豪城市广场 项目可行性分析研究报告 湖南中南大学建筑设计院有限公司 2009年7月 目 录 第一节：总论 04 项目概况 04 业主单位简介 05 可行性报告编制依据 06 可行性报告编制范围 06 第二节：房地产市场分析 07 全市当产开发投资 07 娄底市市本级商品房供销情况 08 第三节：商业市场分析12 春园商圈 13 火车站商圈 19 第四节：项目建设的可行性 22 政策分析 22 区位价值分析 22 项目条件分析 23 产品形态分析 23 第五节：项目建设条件 25 一、 地形条件 25 二、 气候条件 25 三、 经济条件 27 交通条件 27 第六节：建筑方案及产品说明 30 项目选址30 总平面布局34 项目定位35 道路布置36 配套设置36 给排水系统37 电气设计39 通风排烟系统42 景观设计42 第七节：节能节水措施 43 节能措施43 节水措施44 第八节：环境影响与评价46 环境影响分析46 综合结论49 建议与要求49 第九节：劳动安全卫生与消防53 劳动安全卫生53 消防措施55 第十节：组织机构与实施方案57一、 项目开发计划57 二、 组织管理58 三、 实施措施62 四、 项目实施进度63 第十一节：项目招投标管理64 招投标依据64 招投标管理64 招投标基本情况64 第十二节：投资估算与资金筹措66 投资估算66 项目总投资76 资金筹措77 第十三节：销售收入测算79 销售单价测算79 销售总价测算80 第十四节：财务估算及评价84 总成本费用估算84 利润估算85 项目可运用资金估算表87 项目总体现金流量表87 财务评估指标88 第十五节：研究结论与建议89 附图及附表 《项目区位图》 《项目红线图》 《娄底体育场地块规划设计条件》 《娄底市委常委会议纪要》（2006年第四次） 《关于万豪城市广场项目环境影响报告书的批复》 《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干意见》（娄办发「2009」1号） 《万豪城市广场规划设计方案》 《万豪城市广场户型面积表》 《万豪城市广场户型图》 《项目工程进度图》 第一节：总 论 项目概况 项目名称 万豪城市广场 项目投资商 湖南五江集团、湖南清泉集团、大连三江集团 项目开发商 娄底三江万豪房地产开发有限公司 项目建设地点 位于氐星路与贸西街西北角，东临春园步行街，南面与娄星广场隔街相望，西邻气象局及体育馆宿舍区，北至九龙小商品市场。 用地性质 综合用地（含旅馆业、居住、办公用地、商业用地）。 建设规模 项目规划建设用地面积为48586㎡（不包括城市道路用地面积），地上总建筑面积为194167㎡，容积率为5.2，地下总建筑面积为54607㎡，其中商业建筑面积为80304㎡，酒店建筑面积为47038㎡，住宅建筑面积为126919㎡。 投资总额 89160万元。 资金来源 本项目建设资金以开发商自筹资金为主，部分通过银行贷款、销售收入再投入等渠道解决。 建设计划 项目建设周期为36个月，即2009年7月至2012年7月。 10、主要建设内容 本项目将打造成为集酒店、办公、百货、超市、影院、餐娱等为一体的大型开放式Shopping Mall和城市中央高端居住区的城市综合体。 商业区设在地块东区，临氐星路和春园步行街，总建筑面积为80304㎡，其中主力百货为22014㎡，品牌商业为59481.36㎡。 酒店位于氐星路与贸西街交口，沿路口设置，拟定为为五星级酒店标准，拟为一类高层设计，体现建筑地标性。 住宅区位于地块西部，采取行列式排布，为南北通透的板式高层建筑，总建筑面积为126919㎡。 11、经济效益测算 该项目开发建设总投资为89160万元； 项目可实现销售收入为95182万元； 可实现的固定资产收入为37938万元； 可获取利润总额43961万元，税前利润率为49%； 预期支付所得税3569万元； 税后利润40392万元，税后利润率为45%； 项目全部投资财务内部收益率（FIRR）为47.59% 财务净现值(FNPY)为35784.51万元 投资利税率为12%. 业主单位简介 五江集团是我国第一大搪瓷生产基地和全球最大的保温瓶生产基地,同时也是湖南省综合实力排名第二的民营企业,年销售收入达30亿元.先后开发了20万平米的五江购物中心、24万平米的五江国际建材家居城、50万平米的长沙上河国际商业广场等一大批明星项目。 清泉集团是一家成长型的民营企业集团,以商业地产开发为主导,由清泉集团和五江集共同开发的春园步行街是娄底商业提档升级的标志性工程,沃尔玛、国美电器、肯德基等国际品牌领街进驻,规模和档次在中南首屈