合富辉煌郑州开元路文化路项目3号楼可研性报告pjqb0ljc.docVIP

谨呈：煤化集团开元路文化路项目3号楼可研性报告合富辉煌(河南)房地产顾问有限公司二零一一年四月 本次策划的主要工作目标对公寓、写字楼物业市场进行针对性地研究，在现有定位物业的基础上对目标物业进行深化，通过对市场客户需求进行系统分析，找到目标物业合理的发展策略 首先，让我们来认识项目的基本属性…… 区域位置：项目位于惠济区信息产业园内，区位条件优越，拥有便利的交通和技术资源??区位：项目所在区域属于惠济区，处在城市“北移东扩”的发展轴线上，但离中心商业区有一定距离??交通：临开元路、文化北路的交叉路口，未来的郑州地铁2号线惠济区段就在园区附近，交通条件便捷??资源：项目处于省级首批外包园区的示范区信息创意产业园内，有郑州的高校区提供相应的技术支持，人文气息浓厚项目郑东CBD二七广场 项目属性的界定特点一特点二特点三特点四处于省级首批外包园区未来的郑州地铁2号线拥有三层裙楼商业、3临近大学城，有高校区的示范区信息创意产业惠济区段就在园区附近，栋塔楼(其中1#、2#两提供相应的技术支持园内属地铁站口物业栋为准甲级写字楼）位于省级产业园区内，大学城辐射区域，地铁沿线，拥有良好的地段和资源优势的、城市综合体项目 对于综合体物业，项目的整体定位取决于各物业发展的可行性，因此首先需要对各物业进行深入的市场研究…… 物业市场研究公寓物业写字楼物业 公寓物业市场研究公寓市场发展特征分析公寓市场现状分析典型项目分析成功案例分析 房地产市场供应2010年上半年市场供应较为平稳，“金九银十”前夕供应集中爆发，后因“国五条”影响，市场信心稍显不足 房地产市场销售受政策调控和市场供需的双重博弈，2010年市场整体销量相对平稳，既未在政策出台后急转直下，也没有表现出旺季的火爆 房地产销售价格纵观2010年商品房均价变化，上涨态势明显，目前已突破“七千”大关，调控政策的影响在郑州房价上难寻踪影 2010年供销情况2010年，市场供不用求的态势有所缓和，但前端土地放量的不足致使市场供应仍旧偏紧 市场运行小结??从政策影响来看，“新国八条”的调控力度前所未有，但本质上依旧是前期政策的延续和已有成果的巩固，调控目标依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降；预判房地产市场的发展需要稳定，而非快速、过热??从销售方面看，商品住宅成交价继续拔升，且整体销量也未出现像之前政策出台时的迅速回落反应；??总之，土地放量的不足致使市场供应偏紧，商品房销售价格逐渐上扬，政策影响减弱，四季度市场向好发展。市场供应偏紧，价格继续拉升，政策影响较弱，未来市场向好 政策对各类市场主体的影响??不同客户所受影响首次置业者（含本市、外地客户）受影响最小改善型客户影响较大，尤其是非本市户籍的改善型客户，达不到条件暂停在本市市区内购房高端客户也会受到较大影响，购买新房的机会成本显著增大投资和投机性需求客户也受到一定影响，在住宅限购的情况下，会转向投资非住宅??不同物业类型受到的影响首次置业的中小户型、中低价位住宅受影响不大大户型、高总价住宅受影响最大，因此类物业主要针对改善性需求或已有多套住房者，将受到限购、限贷等政策的显著影响此次限购，对非住宅物业是利好现象，因此此类物业不受贷款、限购政策的制约，甚至首付出现倒挂现象二手房市场也会受到一定程度的影响 公寓界定及市场发展特征：商业性质的公寓项目不断呈现公寓的界定：??公寓强调的是居住功能，但不限于住宅物业??租赁型的、临时的、暂居性的，因此不含自住的物业??公寓是一种较长期居所（相对于酒店而言）的物业公寓发展特征:第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段酒店式公寓产生服务式公寓兴起公寓概念泛化高速发展80年代后90年代中后2000年后2005年至今依托星级酒店酒店公寓供不应求投资概念兴起高速发展趋9房地产市场投资热点，得到越来越多客户追捧势特9公寓越来越强调居住功能及居住品质，包装趋向住宅化9商业用地性质的项目开发具备居住功能的公寓产品征9客户以投资为主要置业目的，无明显的区域性 公寓的分类：本项目为商业用地，土地使用年限为40年??土地的属性及年限分类：公寓类型土地类别土地使用年限居住型公寓住宅用地70年(个别地方50年)混合型公寓综合用地50年酒店型公寓商业用地40年开发项目的商业用地性质决定具备居住功能的公寓产品的类型极其服务、配套 商业用地开发住宅型公寓有两大趋势：开发小型户型公寓或大户型公寓，两者各具特点，开发条件不一??在商业用地性质的公寓项目中，主要有两种方向：–小户型公寓典型代表：正弘蓝堡湾、红星蚂蚁SOHO–大户型公寓典型代表：该类物业一线城市核心地段出现较多，郑州市场暂未出现此类产品商业用地性质的公寓项目的特征比较小户型公寓大户型公寓写字楼供应量大，市场饱和，开发商为降低风高端住宅日渐稀缺，市场需求量增加，高开发出现原因险、快速回笼资金而