沈阳信达行房地产经纪有限公司第一城营销技术方案.DOCVIP

“第一城”营销方案 沈阳信达行房地产经纪有限公司 目录 一、区域市场分析 1、沈阳市房地产市场概况（简） 2、铁西区房地产市场概况（简） 二、项目定位 1、项目概况 2、项目业态定位 3、项目形象定位 4、项目装修及配套设施定位 5、项目价格定位 6、项目经营方式定位 三、项目SWOT分析 1、项目优势分析 2、项目劣势分析 3、项目机会点分析 4、项目威胁点分析 四、主要竞品分析 五、营销推广方案 1、主要卖点提炼 2、项目形象定位 3、项目人群定位 4、项目包装策略 5、项目推广方式 6、项目推广排期 一、区域市场分析 1、沈阳市房地产市场概况（简） 土地市场概况 建设项目用地供应计划总量：2569万平方米 住宅项目用地计划供应量：625万平方米 商业及其它经营性项目用地供应量： 284万平方米 工业等其它用地供应量：1660万平方米 沈阳市2004房地产市场开发情况 2004年施工面积：2497万平方米 2004年竣工面积：1760万平方米 商品房销售面积超过了770万平方米 2004年沈阳市商品房开发、销售面积超过了770万平方米，金额245亿元； 2005年更有望跨过1000万平方米大关（以上数据是官方公布，未经证实）；销售面积增长了49％，名列全国第一； 沈阳房地产市场已被认为是全国最规范、最健康和最具潜力的市场之一。 2004二手房平稳运行 2004年，存量房价格运行比较平稳,增幅比2003年有明显回落。2004年1-11月份，沈阳市存量房平均价格达到每平方米2002.3元，同比上升21%，每平方米上涨346.9元；其中存量住宅平均每平方米1991.9元，同比上升22.1%，平均每平方米上涨360.7元。 2005年房地产市场展望 居民购房需求仍然旺盛 小户型走向年轻化 消费者走入理性购房时代 中低价住宅最吃香 2005年小户型仍将独领风骚 2、铁西区房地产市场概况（简） 市场综述： 铁西区的房地产在近年发展迅速，对于沈阳房地产市场的影响不容忽视。因为区域内的楼盘价格不高，而且位置和周边配套相对较好，传统的市中心向四周蔓延，未来很有发展的潜力和前景。 铁西区的新兴住宅分布主要以兴华街与建设大路为中心区域,但因铁西区东侧紧临和平区，所以东侧价格高于西侧，又因南部市政配套成熟的因素，南部价格普遍高于北部。呈现出东南价格偏高的特点，其基本价格在3200元/平方米左右，中部地区价格在2600---3200元/平方米左右，而西北部地区偏郊区的位置在2500元/平米左右。 铁西区房产市场近两年一直处于上升阶段，已经成为沈城百姓购房的首选区域，区内各个房产项目具有较为不错的销售业绩。如威利的富云系列项目，一二期已经基本销售完毕；黎明·西部风情项目目前一期已经销售完毕。由于其推出的复式户型设计新颖，销售较为顺利，其二期平层单位处于客户积累阶段。 总结来看，如将存量住宅面积与未来开发面积结合，目前铁西整个房产市场有约280万平米的住宅面积供应，而且铁西消化的住宅数量呈现出明显的递增趋势，这表明近两年内铁西房地产市场将竞争将更加－激烈。 二、项目定位 1、项目概况 项目位于沈阳市铁西区兴华街与建设大路两条市级景观大道的交叉口。 占地面积7399平方米，规划建筑面积89386 规划为地下一至三层、地上一至四层裙楼及两栋高层的综合建筑。 2、项目业态定位 ●地下一层为购物广场，主要经营各种日常饰品、超市小百货等； （地下二层为公共停车场，用于对外出租、商场购物停车、酒店停车等；地下三层为业主停车场，用于办公、居住业主自用；） ●地上一至四层为商业广场——定向招商； （小五路一侧一层为休闲、购物商铺等；贵和街一侧为酒店式公寓、酒店客房及公寓式办公楼入口） ●建设大路一侧公建 5层至9层以上定位为商务写字间； 10至25层定位为四星级度假式商务酒店； 26至30层定位为行政公寓； 31、32层定位为超大户型行政套房。 ●建设大路另一侧 5至30层规划为酒店式商务公寓（或5H国际制式公寓）。 3、项目形象定位 建议将“第一城”定位： 沈阳西区地标级集办公、居住、购物、休闲为一体的建筑集群 4、项目装修及配套设施定位 ●商业广场部分装修按实际招商业态进行具体装修； ●酒店式公寓装修： 室内地面复合地板，墙面、天棚环保涂料；卫生间地面、墙面瓷砖，天棚PVC 吊顶、名牌洁具、热水器；厨房地面复合地板、墙面瓷砖、天棚PVC吊顶、名牌炉具、排油烟机，赠送名牌小型冰箱、洗衣机； ●公寓式办公楼装修： 地面复合地板、墙面刮大白、天棚吸音板吊顶，卫生间地面、墙面瓷砖、天棚PVC 吊顶、名牌洁具； ●酒店式公寓大堂大理石地面、艺术吊顶、墙面环保涂料搭配艺术名画； ●整栋大楼采用中央空调系统、智能化管理： 停车场刷卡