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1.房地产投资决策 资产回报率 净营运收入/收购价或者市场价值 又称资本还原率，反映总体回报水平 一项物业可以承受多大的债务；此比率越高，表示可支持的俩务就越多 通常资本还原率大致在8-12%范围内 * 1.房地产投资决策 多期间或者动态回报量度 净现值（NPV） 内部回报率（IRR） * 1.房地产投资决策 转售价格计算 预定年的净运营收/R 这里R表示物业的期末资本还原率 记住从期待的转售价格中扣除合理的交易成本 并须考虑到税收的影响 * 1.房地产投资决策 净现值（NPV）的计算 预测未来的现金流 以要求的回报率把未来的现金流折成现值： 现值V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+…+(CFt+Vt)/(1+r)t 决策的基本原则是 选择NPV（=CF0+V0）最大的方案，即NPV最大化 永远不要选择NPV小于0的方案 要求的回报率=底限回报率=无风险回报+风险回报 正常的投资收益（即预期回报）中已考虑了风险程度的影响，如果NPV0，r就会超出正常收益 * 1.房地产投资决策 内部回报率（IRR）的计算 NPV=0，或：股本CF0=未来现金流贴现V0= CF1/(1+ irr)+CF2/(1+irr)2+…+(CFt+预定转售CFt)/(1+irr)t 可使用税前或者税后现金流分别计算税前或者税后内部回报率 测量预定投资期总体回报最常使用的方法，常与投资者要求的回报率相比较 通常IRR大到在12%至15%的范围内，对于新的或投机性的投资可超过20%以上 * 1.房地产投资决策 房地产投资与现代投资组合理论及资产定价模型 投资组合回报是各资产回报的加权平均（线性代数）；而投资组合风险并非各资产风险的回权平均 房地产投资信托（REIT）公司，通常在市场上公开地买卖，是为股东赚取利润为目的的拥有和经营包括房地产和（或）抵押贷款的投资组合。 抵押贷款支持证券（MBS）是由许多抵押贷款的组合作保而发行的一种债券或其它的债务投资形式。 资本资产定价模型（CAPM） 资产要求期待回报等于无风险回报加在市场的风险回报乘以此资产的贝他系数； E[ri]=rf+RPi=rf+βi(ErM-rf) * 1.房地产投资决策 期权价值理论与房地产 与房地产有关的一些重要期权 土地开发期权（土地价值与最佳发展时机买入期权模型） 土地买入期权 抵押贷款提前偿付期权 无追索权抵押贷款违约期权 租约期权，等等 * 1.房地产投资决策 投资案例分析示例 投资可行性研究 开发可行性研究 建设项目 * 2.房地产融资决策 资金来源 传统渠道：自有资金，合作，银行贷款，施工单位垫资，预售 我国长期以来，房地产开发商的融资渠道单一，主要依靠银行贷款融资。 目前我国房地产企业有3万多家，但是以单个项目开发公司为主，规模小且缺乏持续开发能力，资产负债率大多在70%以上，自有资金所占的比重相当小，主要依靠银行贷款和项目销售回款来周转。 除开发商直接银行直接贷款外，在建筑企业垫资和预售款中都有相当多的银行贷款。所调查，不省北京开发商对银行信贷资金的依赖度竟达到90%以上。 2003年6月121号文件后央行银根紧缩使得一半以上的房地产企业面临资金链断裂之患，甚至面临出局的危险。 * 2.房地产融资决策 银行贷款 121文件后，尽管各种不同的房地产融资渠道都有所增强，比如全国房地产信托的数量增长很快，但2003全年募集的资金不超过100亿元。而当年全国房地产开发贷款增加了近2000亿元。银行信贷仍然是中国现在房产界资金主力。 银行贷款有着很多优点：便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大。同时，房地产信贷业务目前被普遍视为银行的优质资产。 银行贷款现阶段从紧，其对项目开发程度和开发商自有资金的要求，不是大多数开发商短期内能够达到的。 美国的房地产金融业很发达，融资种类多，在房地产企业使用资金总额中银行贷款只占15%左右，贷款总额占银行资产的比重不到10%。而有些东南亚国家以及我国的香港特区，房地产企业的大部分开发资金来自银行贷款，银行资产中房地产信贷占了40%~50%。 在国际商业银行领域有两个所谓“三七开”的惯例，一个是给房地产业贷款占全部贷款余额的30%，其余行业占70%；二是发放给开发商开发性贷款占给房地产业贷款总余额的30%，住房抵押贷款及其他业务占70%。 * 2.房地产融资决策 上市集资 有的认为国内房地产企业不适合上市，因为没有长期稳定的收租型物业，也就没有稳定的现金流。现在国内大多数的房产企业，资本规模都比较小，根本没有能力像海外房地产机构那样去大量收购并持有收租物业，所在在资本规模较小的情况下，要想快速增长，必须要快速周转。国际上很多大的地产公司在他们发展初期，也是像中国目前的房地产企业一样。发展到一定规模之后，为了保持公司的平衡，增加资产的抗