物权法在物业管理实务中的运用图文.pptx

一、涉及到的主要法律法规1、《物权法》2、《物业管理条例》3、《合同法》4、相关司法解释《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一部分物业管理法规概论1.1物业管理立法1.明确物业管理法规的范围：广义：所有调整物业管理活动过程中涉及到的法律法规，统称为物业管理法规，包括宪法、法律、行政法规、地方性法规等；狭义：仅指立法机关颁布的物业管理专项法规，即《物业管理条例》2.物业管理立法的具体表现形式（法的渊源）1）宪法：全国人民代表大会制定，具有最高的法律效力；一切法律的基础，任何部门法都不能与它冲突2）法律：全国人大及其常委会根据宪法制定颁布的规范性文件，效力仅次于宪法；思考：目前，我们物业行业的最专业的法律是 《物权法》其它与物业相关的法律有：《民法通则》、《公司法》《合同法、招投标法》《房地产管理法》等3）行政法规：最高行政机关根据宪法和法律颁布的规范性文件，效力仅次于宪法和法律，多以“条例”形式出现；提问：我们行业最重要的一部行政法规是？《物业管理条例》其它相关行政法规：《建设工程质量管理条例》4）部门规章：国务院所属部、委、办、署根据宪法、法律、行政法规在各自管辖权限范围内发布的规范性文件，多以(命)令、指示、规章等形式出现，效力次于行政法规；与物业行业相关的部门规章，多有建设部发布，5）地方性法规：由省及人大及其常委会制定和发布的，实施于本地区的法规，不得与宪法、法律、行政法规相抵触；思考：浙江有没有与物业相关的地方性法规？《浙江省物业管理条例》6）司法解释：由最高司法机关针对具体法律条文制作出的具有司法效力的规范性文件，效力等同于法律规范；注意：不是任何部门的解释说明都可以作为法条加以使用的3.效力等级（依次递减）宪法 法律 行政法规 地方性法规 部门规章 注意：地方性法规和部门规章的效力不进行区分，当两者规定不一致时，有国务院提出意见，国务院认为应该适用地方性法规的，应当决定适用地方性法规，如果认为应该适用部门规章的，应当提请全国人大常委会裁决。 4.如何判断某一规范是法律、法规、规章还是地方性法规？看该规范的制定机关5.我国物业管理立法存在的问题1）全国性的法规还不完善，由于缺乏统一法典，使得在具体适用法律上有些混乱，有些重要的问题界定，包括业委会的法律地位，共用部位的产权界定等需要法律专家一起探讨；2）立法水平、立法体系等凸显的地区差异大，法规整体的配套性和实用性也相对较差；3）新的立法仍然有不尽如人意之处，对物业的一些敏感问题也没有做出合理科学的规定，如《物权法》对小区车库权属问题的规定等，物业立法仍然任重道远。第二部分物业权属法律制度第一节物权与物业权属 一、物业概述（一）何为物权权利人对特定物享有的直接支配和排他的权利。（二）特征1、物权是以没有瑕疵的物为客体的权利。 何谓“没有瑕疵”？ 即其它人不会就你所有的物主张权利。例：甲有一手表，委托乙保管，乙擅自将手表卖于不知情的丙，丙又赠与女友丁，丁带上第三天后在街头被戊偷走，戊后又遗失于街头，为己捡到。己将手表交予当地判处所，派出所发出招领公告，1年后该手表仍无人问津。于是依照规定将手表交予寄售商店拍卖，后被A以拍卖价买得。问：本题中，谁最终取得手表的所有权？为什么？首先，并给予善意取得规则去的手表的所有权。其次，丙是所有人时，赠予的行为有效，丁取得所有权；再次，戊违法行为，不可能取得手表所有权；己，拾得遗失物，交派出所，符合物权法规定；根据民诉175条，一年后无人认领，手表归国家或集体所有。A基于拍卖，合法取得手表所有权；甲可以向无权处分人乙要求赔偿。2、只有物权的权利人可依自己的意志就物直接行使权利；3、物权人有权排除其他任何人对自己的物权和自己行使物权的干涉。 二、物权的类型（一）自物权与他物权1、自物权：权利人对自己所有的标的物依法进行全面支配的物权。通俗称为：所有权只有自己对自己的物可以全面支配。2、他物权：对他人所有的物享有特定的权利。 即某物为甲所有，却由乙使用、收益，现实生活中，在何种情况下乙有这种权利么？房屋租赁（二）用益物权与担保物权1、用益物权是权利人直接支配标的物之使用价值，以对标的物的使用、收益为内容的物权；如房屋租赁 租用2、担保物权是指权利人对标的物交换价值的支配，用以担保其债权的实现，因此也叫做价值权；如抵押权（三）动产物权与不动产物权以物权的标的物为标准可以分为动产物权与不动产物权。一般来说，动产由于价值较小、一般不涉及公共利益，因此法律对其交易等限制较少，而不动产则由于价值较大、属于人民安身立命的根本，因此法律对其限制很多。 三、物权的基本原则（一）物权法定原则物权必须由法律创设，即法律规定物权的种类和内容，不允许当