房地产项目结构成本的优化控制及管理思路与技术方法v8wklv1d.doc

PAGE 房地产结构成本的优化与控制（讲师简介：安岩：京海博瑞特约讲师，英国皇家特许结构工程师（IStructE）；英联邦结构工程师学会会员（MIStructE）；美国项目管理协会特许项目管理师（PMP）；中国首批一级注册结构工程师；中国首批注册监理工程师；中国一级注册结构工程师全国统一考试评卷专家；深圳市科技局、规划局专家库专家。长期在国内甲级建筑设计院及著名外资建筑设计公司担任结构总工程师之职。曾在知名地产企业――金地集团全面负责整个金地集团的结构设计管理及结构成本控制的管理工作，在集团内享有很高的专业权威地位。目前任某品牌地产公司总工程师之职。拥有21年知名设计院和知名地产公司结构成本管理的一线操作经验以及深厚的结构设计、结构成本控制的专业底蕴。目前已在全国各地成功主持了几十场房地产业界的公开交流培训会议及企业内部培训会议，受到广泛好评。） ※建筑方案一经确定，结构成本基本就确定了。 地上结构 钢筋 35~90kg/m2×5.3元/kg=185~480元/m2 砼 0.3~0.5m3/m2×386~460元/m3=120~230元/m 小计 305~710元/m2 平均510元/m2 地下结构 钢筋 120~260kg/m2×5.3元/kg=640~1380元/m2 砼 0.9~1.4m3/m2×400~480元/m3=360~650元/m 小计 1000~2030元/m2 三、基础 25~120元/m2 均60元/m2 四、按地下占总面积的22%估算 结构成本达：480~1120元/m2 平均800元/m2 所以，重视和强调结构成本控制是必要的，且认为含钢量、砼含量越低，结构设计越优秀。 ※成本管理的内涵 工作性质 项目论证 项目策划阶段 控 控 组织措施 设计准备 制 成本控制 制 技术措施 设计 过 措 经济措施 招投标 程 施 合同措施 施工 投入使用阶段 总目标 结构成本控制的管理思路及方法，必须对整个设计和策划的全过程进行管理。 前期策划阶段：重视地勘和调研 规划阶段：产品定位 方案阶段：结构可行性、合理性，避免返工 扩初阶段：优化 施工阶段：成本意识灌输、精细化的设计 施工配合阶段：变更、签证、合理控制 ◇设计变更及签证原因分析 一、设计类：1、超成本目标2、优化3、错漏4、设计缺陷5、二次设计 二、施工类：现场条件、施工错误、施工困难、进度要求 三、营销类：客户要求、竞争要求（差异化竞争） 所占比例：1、设计占3~10% 2、决策错误占60% 3、重复性错误 占30% 4、其他 管理工作重要的是沟通：包括平级、下级、上级间 ※成本管理扩大到资源优化配置、价值分析、风险分析等。以系统观点，全面分析项目的投入产业比：（一般认为财务内部收益率IRR= 13%，也就是说投入1回报必须达到1.5）。全方位成本、含使用维护成本的全寿命周期成本进行控制。 ◆事前控制的几个要点 ○设计院的选择（扩初及施工图阶段） 合适易管、态度重视、项目情况、服务意识、市场口碑 ○专业负责人的选择 1、业绩、经验2、市场反馈（图纸质量、责任、成本、服务意识）3、三个配合（图纸修改、专业协调、工地现场配合）4、影响力及控制力 ○选择设计院最重要的是选人。尽可能抓住一切时机寻求长期的战略合作伙伴。这是对质量和进度的保证、后期服务的保证、工作范围的进一步衍生、成本的降低、总效率的提升、制度化考评。（注：引入竞争机制，防止“反正这个设计任务是我的老大思想，工作不积极”） ○如何与设计院沟通并灌输工程成本控制的意识 ○设计周期的合理取值 设计周期对总成本的影响：1、资金的时间价值2、市场风险的变化3、产品的实际价值 ※论证阶段 策划阶段 设计管理阶段 概念规划 实施方案 施工图 规划草案 概念规划 方案设计 扩初设计 战略规划 大盘至少3个月 大盘180天 高层/复杂户型90天 55天~70天 中盘56天 这样总计：高层215天 多层180天 ○如何在保证质量不增加成本的前提下，缩短设计周期 1、决策的导向及措施 2、工序的前置和搭接 例如景观绿化设计 3、标准化设计的推广 ○设计费的合理取值 一般16~