天盛国际整体运营战略的规划提案1.doc

地产江湖 HYPERLINK / ――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 战略规划提案 绝对机密 机密 地产江湖 HYPERLINK / ――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 第 PAGE 1 页 DATE 9/26/2008 《天盛·壹中心》整体运营战略规划提案 机构：斯宝特%英邦 时间：200柒年九月 前言/ 摆脱商业的通区，回避传统商业营销模式的死穴， 进入后商业时代的开始，一个全新的商业运行模式 商业，一个商管的时代！ 从传统的商业销售模式来看，是通过项目的的地段，或产品本身，实现项目的最终销售，投资者开始投资完，出租，但是随着商业竞争格局的日益加剧，同质化问题就随之产生了，出租难，空置高，投资与回报难以保障，而此时的投资商铺的命运，就进入靠天吃饭的状况，无人打理的状态。商业的原始规划，从此开始进入自由发展的阶段，很可能会出现，原来的规划的时尚百货，到后期会出租给卖花圈的，因此，这样的商业，只能进入滞销的状态。 作为现代商业地产来讲，不仅销售的是一种产品，更重要的是如何营建一种持续稳定的投资回报环境，而这种有产品加管理的理财模式，才是市场所需要的。因此，如何营建稳定的商业环境，将成为商业的核心，又物管替换商管的功能已经结束，而商管来承接2物管是市场发展的必然趋势。 有商管机构整体规划商业广场的业态组合，根据市场的发展，研究一套适合该项目的商管体系，进行商业广场后期核心商业圈的培育，由专业的商管机构忙业主搭理，在商铺永远不缺租，让业态永远保持整体商业广场的协调发展，只有这样的带有附加价值的商铺，才是市场所需要的商铺。 在这里我司认为，现在的市场是后商业时代的开始，是商管的时代。让投资者，进入商管的体系，进入投资保障的体系。因此，对于归公司的商住遗体的项目，应该从全新的市场发展理论的角度，进行立体式的执行整合。方能保证项目落成后，真实客观的生存发展方向。 。 你好，天盛壹中心! 目录 项目背景 战略目标 战略思路 战略高度 战略实施 战略管理 项目背景 项目成长的环境。 （区域文化特征） 项目的产品特征 项目区域消费特征 项目的发展方向。 战略目标 品牌塑造方面。 资金回收方面。 市场发展运行方面 社会效益方面。 战略构思 我们的方向。 方向支撑点 实力演变。 战略高度 在整体区域市场来开整体的发展战略是定位理论，而这样的竞争的后果就是死拼。因此，我方在高度定位上，采用插位理论，运营蓝海战略，避开区域竞争，创建零度竞争环境。在这里，我方的打造方向是， 北有 北有——万盛国际 产品设计 市场业态 成长方向 南有——威斯顿联邦大厦， 产品设计——大气，时尚 市场业态——时尚 成长方向——专业管理 战略方向—— 营销市场路线设计： 走国际化，时尚化，高端化的市场营销路线。 战略文化路线设计： 万盛国际 万盛国际 ——再现“草市街”国际时尚辉煌！ 战略基调设计： 国际化，时尚化，重金属，专业化的特征 战略业态规划： 国际时尚品牌服饰，时尚百货——英邦百货。 战略组织整合 专业商管机构+专业时尚百货+专业开发 管理+专业营销管理 战略力量规划 传统营销规划： 万盛国际 万盛国际 资金回收体 拉力（营销力） 拉力（营销力） 结果： 1， 开发商变房东， 2，开房商变商家，市场落成的预期效果与实际效果悬殊。 3，资金回流开始断层。 后商业时代的营销力学规划： 万盛国际 万盛国际 资金回收体 拉力（营销力 推力（业态品牌力） 推力（专业商管机构） 结果：1，降低了一定的营销周期， 2，资金回流稳定， 3，市场落成的预期效果与实际效果吻合，可以建立良好的品派开发信誉，与忠诚度。、、、、 战略实施 周期划分 我方根据项目应该具有的特征及区域市场特征，我方将战略规划做以下:划分 阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 内容 战略形象阶段 （资源展放阶段） 综合营销爆破阶段 （资金密集汇流期） 管理营销阶段 （资金清理阶段） 特征 整个营销周期，都是三位一体合力整合的过程。 整体组织关系建设 总体战略规划业态品牌体系建设 总体战略规划 业态品牌体系建设 营销体系建设 商管体系建设 战略实施方向 在今天，商业的竞争较量已经发展成为一种专业服务力量的竞争。传统的沿街为市的商业形态，今天已经过时。也就是说，什么都可以经营的商业形态，也就是什么都可能死亡的商业形态。 因此，具有核心定