关于杭州市区经济适用住房租售并举实施细则的起草说明.docVIP

PAGE PAGE 2 关于《杭州市区经济适用住房租售并举实施细则》的起草说明 近年来，我市通过大力建设经济适用住房、廉租住房，不断规范完善管理制度，解决了一大批最低收入、低收入住房困难群众的基本住房需求，在破解群众住房难方面取得了良好成效。但是，随着国家、省住房保障政策的调整，逐渐产生了新的住房难问题，不符合廉租住房申请条件，又暂无能力购买经济适用住房的“夹心层”家庭住房困难便是目前反映最为集中的问题之一。根据《浙江省人民政府关于加快解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（浙政发［2007］57号）关于“经济适用住房可先租后买、租买结合”的规定，实行经济适用住房租售并举将成为解决我市“夹心层”家庭住房困难的有效途径。 为此，市房管局在进行前期大量调研论证，并征求市政府有关部门和各区、县（市）意见的基础上，拟定了《杭州市区经济适用住房租售并举实施细则》（以下简称《细则》）。目前，《细则》已经市实施“居者有其屋”工程领导小组审议通过，并向社会各界公开征求意见建议后，形成了《杭州市区经济适用住房租售并举实施细则》（审议稿）。 现就《细则》中几个主要问题汇报如下： 关于租售并举的概念定义 　　《细则》第二条规定：租售并举，是指经济适用住房申请家庭支付一定数额房款后向开发建设单位租赁经济适用住房，并在租赁期限届满前支付全部房款，购买该套经济适用住房。该条款明确了租售并举的概念和具体形式，即为经济适用住房实行“部分买，部分租”的租买结合方式。 关于购租要求 　《细则》第三条规定，租售并举经济适用住房申请家庭的首付款须达到房屋总价款的30% （或20%）以上。该条款主要基于对《杭州市区经济适用住房管理办法》（杭政[2007]9号）出台施行后经济适用住房公开销售实践的分析，即申请家庭暂无经济能力购买经济适用住房的情形中，相当部分家庭能够支付首期房款但无力一次性支付，同时又无法获得银行的按揭贷款。另外，根据《杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》（杭政函[2008]211号）关于“降低住房公积金贷款首付比例，职工购买商品房首付款比例由30%降低至20%”的规定，《细则》相应规定了申请家庭首付款的比例为房屋总价款的30% （或20%）以上，具体比例提请会议确定。 　　三、关于租赁期限 《细则》第四条规定，租售并举经济适用住房的租赁期限，自申请家庭签订购房协议并支付30％（或20%）以上首付款之日起不得超过5年。考虑到我市实行经济适用住房租售并举的目的和宗旨是鼓励申请家庭尽快完成购买经济适用住房，实行租售并举只是给予其一段时间的经济缓冲期，同时，为了避免实际操作中出现部分申请家庭长期“只租不买”的情况，保证退出机制的顺利实施，因此《细则》对租赁期限作了5年的限定。 关于准入条件 《细则》第五条规定，租售并举经济适用住房申请家庭为符合《杭州市区经济适用住房管理办法》规定申请条件的家庭中的无房户。根据解困优先、梯度保障的原则，并考虑到实行租售并举需要相当的政府投入，资源相对有限，《细则》将租售并举的准入条件设定为原经济适用住房申请条件基础上的无房户。 五、关于申请程序 　　《细则》第六条规定，租售并举经济适用住房与每一期经济适用住房公开销售的申请受理同步进行。其申请、审核及公示制度适用《杭州市区经济适用住房管理办法》的相关规定，其摇号、选房程序单列进行。该条款主要是基于经济适用住房租售并举定位为我市经济适用住房制度的实施措施，这样有利于保证经济适用住房受理、审核等相关工作的统一衔接，提高工作效率。 　　六、关于保障总量 《细则》第七条规定，市政府根据当年经济适用住房供应量的10％左右确定租售并举经济适用住房的保障总量，并由市建设行政主管部门在经济适用住房建设招投标时明确其中租售并举经济适用住房的比例。限定保障总量有利于政府制定整体保障规划，控制财政投入。因此，《细则》规定租售并举经济适用住房的保障总量根据当年经济适用住房供应量的10％左右确定。 　 七、关于租金标准 《细则》第八条规定：租售并举经济适用住房的租金标准实行政府定价，由市价格行政主管部门会同市房产、建设、财政等行政主管部门制定，原则上由房屋管理费和申请家庭的首付款与总房价款差额部分的银行贷款利息等因素构成。政府在租赁期限内可对申请家庭实行补贴。租金收入实行收支两条线管理，租售并举经济适用住房申请家庭的首付款与总房价款差额部分的利息，按银行贷款利率，在申请家庭全部购买之前，市财政可每年向开发建设单位进行贴息。该条款明确了租售并举经济适用住房的租金标准主要采取包含贷款利息的成本租金思路，并实行收支两条线。同时，一方面对于无力承担租金的低收入家庭进行政府补贴；另一方面，对于申请家庭首付款与总房价款的差额部分，由市财政对开发建设单位进行贴息，保证政策的顺利实施。