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浅谈投资性房地产转换影响 　　摘要：我国准则给了企业一种选择，即可以通过暂时改变资产用途的方式，实现资产由历史成本变为公允价值计量，将对企业的资产总额、负债率、利润等指标带来影响。通过改变资产的用途，实现资产历史成本与公允价值计量的转换，可以最大限度的利用公允价值变动给企业带来的好处，避免公允价值波动不利的影响，实现公司资产增长及经营业绩的提升；但因为财务数据的改变不是通过公司经营状况的改进带来的，所有这些财务状况的提升，都是账面数据的体现，并没有形成真实的现金流入，可能会影响到财务报告使用者对财务报告的使用，甚至影响投资者的决策。 　　关键词：资产转换 历史成本计量 公允价值计量 　　为了规范投资性房地产的确认、计量，财政部制定了《企业会计准则第3号――投资性房地产》。根据该准则的规定，投资性房地产是指为了赚取租金或资本增值，或者两者兼有之而持有的房地产。同时规定，投资性房地产后续计量可采用公允价值计量，采用公允价值计量时，当该房产转换为自用时，应当以转换当日的公允价值作为该房产的账面价值，如此规定将导致企业可以利用会计政策对财务数据进行调节。 　　一、会计准则相关规定 　　我国会计准则对于投资性房地产成本与公允价值模式选择、两种计量方法的转换及资产用途转换的会计计量进行了明确规定。 　　（一）历史成本与公允价值计量选择的规定 　　我国会计准则3号第9条、10条规定“企业应当在每期期末对投资性房地产按历史成本进行计量，但有充分证据证明该资产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对该资产采用公允价值计量。”随着这几十年来我国房地产市场的迅速发展，房地产市场化程度越来越高，房地产的交易相当活跃，企业比较容易取得房地产的公允价值。因此，对于选择公允价值计量所需的条件已经不是企业选择公允价值模式的障碍，企业选择后续计量模式更多的是从自身利益的角度出发。 　　（二）投资性房地产转换的规定 　　我国会计准则3号第13、15、16对资产转换的计量进行明确规定，具体为： 　　（1）当房地产用途发生改变，由自用转换为出租或出租变为自用的，企业根据资产的实际使用状态采用适当的计量方法，即企业可以通过改变用途的方式改变资产核算适用的准则。 　　（2）采用公允价值计量的投资性房地产转换为自用时，以其资产用途变换当日的公允价值作为该资产的账面价值，新旧账面价值的差额计入当期损益。 　　（3）房地产或存货由自用转换为出租，可采用公允价值计量资产按照变换用途日的公允价值入账核算，新入账的账面价值小于原账面价值的，差额计入当期损益；新入账的账面价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。 　　综上所述，笔者认为，企业为了自身的利益，当企业房产在具有活跃交易市场的情况下，公司将通过将现有的记入“固定资产”、“无形资产”、“存货”的资产先进行出租，转入按公允价值模式计量的“投资性房地产”或将现有的投资性房地产由“历史成本”转换成为按“公允价值”计量，当房地产市场公允价值波动较大时，则公司可以再次通过改变资产用途，将按公允价值模式计量的“投资性房地产”转化为“固定资产”、“无形资产”、“存货”等资产，若是该资产未来还是要继续出租，则通过持有一段时间再次出租，将资产转化为按“成本模式计量”的投资性房地产，则如此处理将实现提高公司资产的账面价值，同时避免公允价值波动带来的不利影响。 　　二、企业通过转换资产用途改变资产价值的分析 　　我国准则给了企业一种选择，即可以通过暂时改变资产用途的方式，实现资产由成本计量变为公允价值计量，如此操作，将对企业的资产总额、负债率、利润等指标带来有利的影响。 　　（一）对企业资产总额与资产负债率的影响 　　根据准则规定，采用对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量时，企业的投资性房地产每年不在计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。因此，公司在房地产市场发展较好的年份，通过转换资产用途可以改变资产的计量属性或者改变原投资性房地产的计量属性，将资产计价由成本法计量调整为按公允价值计量，如此调整将提高公司的资产规模、降低公司的资产负债率，提升公司的融资能力，对于持有大量房产的公司影响更是巨大的。如上市公司昆百大是一家房地产综合建设与经营、国内贸易为主业的公司，2008年6月1日起该公司对投资性房地产由“历史成本计量模式”调整为“公允价值模式”进行后续计量，根据调整后的计量属性计量，2008年年初资产总额由18.97亿元增加为23.91亿元，资产总额增加4.94亿元，增加26.04%；负债总额由16.91亿元增加为18.14亿元（主要是资产公允价值调整，相应的增加递延所得税负债），资产负债率由89.1%降低至75.9%，下降13.2个百分点。由此可见，昆百大公司在改变计量模式前，财务报表的数据